زینب خدایی، خبرنگار: قدمت سودای مقابله با احتکار ملک و تقاضای سوداگرانه، از رهگذار عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن، به پیش از دوران انقلاب بازمی‌گردد. از سال 1352 که به موجب قانون «تعدیل و تثبیت اجاره‌بها»، برای خانه‌های خالی مالیاتی معادل 30 درصد ارزش اجاره‌بها معین شد تا سال 1366 که این قانون مورد ارزیابی قرار گرفت و در قالب ماده (10) و (11) قانون مالیات مستغلات خالی ارائه شد، اخذ مالیات از خانه‌های خالی همواره به عنوان ابزاری برای مقابله با احتکار مسکن مورد توجه قانون‌گذاران بود اما نبود سازوکارهای دقیق اجرایی و زیرساخت‌های کارآمد برای شناسایی این خانه‌ها، عملیاتی شدن و اثرگذاری این قانون را طی تمام این سال‌ها، غیرممکن می‌کرد. تا جایی که در سال 1380 نمایندگان مجلس وقت طی اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات بر مستغلات خالی را به طور کلی حذف کردند. اما سرانجام در تبصره 7 اصلاحیه ماده (54) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال 1399، وزارت راه و شهرسازی موظف شد تا با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان، این خلأ قانونی را پر کند. سامانه‌ای که نه صرفا زیرساختی برای اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، بلکه مرجع اطلاعاتی جامع برای سیاستگذاری‌های دقیق حوزه مسکن باشد. حالا اما با وجود گذشت بیش از 3 سال از راه‌اندازی این سامانه، بنا به گفته مسئولان وزارت راه‌و‌شهرسازی، عدم همکاری دستگاه‌های اجرایی مختلف در تکمیل اطلاعات این سامانه، ازجمله شرکت توانیر، سازمان ثبت اسناد و املاک و بانک مرکزی، اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی را اندر خم یک کوچه باقی نگه ‌داشته است. 

   80 درصد تقاضای مسکن، سرمایه‌ای است
مقایسه وضعیت سال‌های اخیر بازار مسکن کشور با سال‌‌های ابتدایی دوران انقلاب نشان می‌دهد که طی چند دهه اخیر، در غیاب سیاست‌های مالیاتی و قوانین کنترلی ازجمله مالیات بر خانه‌های خالی (VHT)، ﻣﺎﻟﻴﺎت ﺑﺮ ﻋﺎﻳﺪی ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ (CGT)، مالیات بر ارزش زمین (LVT)، و مالیات بر خرید املاک گرانقیمت (SDLT)، مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تغییر ماهیت داده و به بازاری پرسود و پربازده برای سوداگران و دلالان زمین و مسکن بدل شده است. به‌گونه‌ای که براساس گزارش مرکز آمار سهم تقاضای سرمایه‌ای در ترکیب تقاضای بازار مسکن، از 20 درصد در سال 1355 به 77 درصد در سال 1395 رسیده و تقاضای مصرفی که روزی 80 درصد تقاضای مسکن را تشکیل می‌داد، حالا به سهمی 20 درصدی تنزل پیدا کرده است. این آمار و ارقام زمانی معنادار می‌شوند که بدانیم تقاضای سرمایه‌ای بالا و معاملات سوداگرانه از مهم‌ترین عوامل جهش بی‌ضابطه قیمت مسکن طی چند دهه اخیر بوده است و همین گزاره در وضعیتی که متوسط قیمت مسکن در تهران حدودا به متری 81 میلیون تومان رسیده، لزوم مقابله با احتکار ملک را به خوبی نشان می‌دهد اما تجربه سال‌ها تلاش ناکام برای تحقق این امر می‌گوید: پیش شرط اجرایی شدن هر نوع قانون و مصوبه‌ای در این حوزه، دسترسی به داده‌ها و اطلاعات جامع است و تا پیش از تکمیل شدن این بانک اطلاعاتی‌، وعده تنظیم بازار مسکن و برنامه‌ریزی برای این بخش، تنها در حکم جوهر روی کاغذ است و اثری بر بازار ندارد.

   تعداد خانه‌های خالی در ایران؛ 2 برابر استاندارد جهانی 
در شرح وضعیت خلأ اطلاعاتی حوزه مسکن همین بس که آخرین آمار رسمی موجود از خانه‌های خالی در کشور مربوط به سرشماری عمومی مرکز آمار در سال 1395 است و پس از این سرشماری، آمار قابل استناد جدیدتری از موجودی مسکن، مالکیت و وضعیت سکونت در دست نیست. براساس این گزارش تعداد خانه‌های خالی طی سال‌های 1385 تا 1395 حدودا چهار برابر شده و از 633 هزار واحد در سال 1385 به 2.6 میلیون واحد در سال 1395 رسیده است. در این مدت نسبت تعداد خانه‌های خالی به تعداد واحدهای مسکونی نیز از 4.2 درصد به 11.3 درصد افزایش پیدا کرده است. آن هم درحالی‌که طبق استاندارد جهانی نسبت خانه‌های خالی به واحدهای مسکونی، باید عددی حدود 4 تا 6 درصد باشد که یعنی تعداد خانه‌های خالی در ایران در سرشماری عمومی سال 95، حدودا 2 برابر استاندارد جهانی بوده است. جزئیات آماری این سرشماری همچنین نشان می‌دهد که از 2.6 میلیون خانه خالی در کشور، حدود 490 هزار واحد آن مربوط به استان تهران بوده اما مدیران شهری تهران در طول دو سال اخیر بارها با اظهارات ضدونقیض این رقم را زیر سوال برده‌اند. با این حال کنار هم قرار دادن آمارهای پراکنده نشان می‌دهد که میزان تقاضای سوداگرانه و احتکار ملک طی این سال‌ها نه تنها کمتر از آمار و ارقام اعلامی مرکز آمار نبوده، بلکه در غیاب سیاست‌های مالیاتی تنظیم‌گر، به مراتب بیشتر هم شده است. به گونه‌ای که به گفته زاکانی، شهردار تهران، در حال حاضر 350 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه تنها در سه منطقه شمالی شهر تهران (مناطق 1، 2 و3) شناسایی شده است. از طرفی بنا به اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی 45 هزار خانه خالی نیز در منطقه 22 تهران وجود دارد. با یک احتساب ساده، مجموع خانه‌های خالی در این چهار منطقه به تنهایی حدودا 400 هزار واحد مسکونی خواهد بود.

   درآمد مالیاتی محقق شده از محل خانه‌های خالی؛ تقریبا هیچ
 این یعنی با وجود گذشت بیش از 3 سال از تصویب  قانون مالیات بر خانه‌های خالی، آمار خانه‌های خالی از سکنه، تنها در چهار منطقه تهران به مرز تعداد کل خانه‌های خالی استان تهران در آخرین سرشماری نفوس و مسکن رسیده است و با این وجود طبق آخرین آمار منتشر شده از هادی عباسی‌اصل، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، از ابتدای امسال درمجموع 59 هزار و 503 واحد مسکونی خالی بر اساس سامانه املاک و اسکان طی دو نوبت، برای سال مالیاتی 1401 به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است. همچنین بنا به گفته مدیرکل دفتر حسابرسی سازمان امور مالیاتی برای سال 1400 تعداد 66 هزار واحد و 1400 میلیارد تومان مالیات محاسبه شده است. به عبارتی اگر سرشماری سال 1395 را مبنا قرار دهیم از 2.6 میلیون واحد خالی در کشور در سال‌های مالیاتی 1400 و 1401 درمجموع 120 هزار واحد شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی شده که از این تعداد 60 هزار واحد نیز مربوط به تهران است. علاوه بر رقم ناچیز خانه‌های خالی شناسایی شده، درآمد مالیاتی تحقق یافته از محل خانه‌های خالی نیز چیزی حدود یک‌هزارم هدفگذاری صورت گرفته است! به گونه‌ای که طبق آخرین گزارش سازمان امور مالیاتی تا پایان بهمن 1402، با وجود اینکه درآمد مالیاتی از خانه‌های خالی، برای این سال، 2 همت (2000 میلیارد تومان) تخمین زده شده بود، اما تنها حدود 4 میلیارد تومان از آن محقق شده است! این رقم در سال 1401 حتی کمتر نیز بوده و با وجود هدفگذاری 2 همتی برای این سال، درآمد مالیاتی محقق شده تنها یک میلیارد و 852 میلیون تومان گزارش شده است!
   تکمیل سامانه املاک و اسکان معطل سازمان ثبت اسناد و توانیر 
اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی نشان می‌دهد که عدم تحقق مالیات بر خانه‌های خالی و عدم توفیق در ترغیب مالکان به عرضه این خانه‌ها به بازار مسکن، به نقص اطلاعات سامانه املاک و اسکان بازمی‌گردد و کوتاهی سازمان ثبت اسناد و املاک، شرکت توانیر و بانک مرکزی در تکمیل اطلاعات این سامانه، سد راه اجرایی شدن این قانون است. در همین باره ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز پیش‌تر گفته بود: «برخی دستگاه‌ها از قبیل سازمان امور مالیاتی و شهرداری‌ها و سازمان ثبت‌احوال همکاری خوبی برای تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان داشتند، اما سازمان ثبت ‌اسناد کشور تاکنون کمترین همکاری را داشته و به وظایف قانونی خود عمل‌ نکرده و این عدم همکاری سازمان ثبت‌اسناد باعث شده وزارت راه و شهرسازی در انجام وظایف خود در حوزه سامانه املاک و اسکان و خانه‌های خالی دچار مشکل شود.» از طرفی وزارت نیرو نیز که مطابق تبصره 8 ماده 169 مالیات‌های مستقیم مکلف است تعرفه خانه‌های ثبت نشده در سامانه املاک و اسکان را با بالاترین تعرفه پلکانی حساب کند، به جای عمل به این قانون به دنبال حذف ماده مذکور است! این ترک فعل‌ها درحالی صورت گرفته و می‌گیرد که بنا به گفته اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، در جزئیات طرح ساماندهی اجاره بهای مسکن، سازمان بازرسی کل کشور موظف شده تا در صورت عدم همکاری برخی دستگاه‌ها در تکمیل سامانه املاک و اسکان، به این مساله ورود کرده و موارد مرتبط با آن را پیگیری کند. محسن علیزاده عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نیز گفته مجلس آمادگی آن را دارد که دستگاه‌‌های خاطی در این زمینه را دعوت و از ابزارهای نظارتی خود استفاده کند.
 اما با این همه، وضعیت سامانه املاک نشان می‌دهد که در آستانه نزدیک شدن به فصل تابستان و بالاگرفتن تب نقل و انتقالات ملکی که عرضه خانه‌های خالی می‌تواند تاثیر مثبت و محسوسی بر بازار مسکن داشته باشد، نه خبری از همکاری دستگاه‌های اجرایی برای تکمیل اطلاعات این سامانه به گوش می‌رسد و نه ورود و پیگیری خاصی از سمت سازمان بازرسی کل کشور یا مجلس صورت گرفته و عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن کماکان بعد از 3 سال‌واندی، معطل اختلافات بین‌دستگاهی باقی مانده است.