امیرحسام شالباف‌شیروانی، کارشناس حقوقی:متاسفانه وضعیت کنونى حاکم بر جامعه انجام معاملات را بسیار سخت‌تر از گذشته کرده و بیش از پیش وجود سیستمى براى ثبت و استعلام وضعیت معاملات اموال اعم از منقول و غیرمنقول نیاز جامعه است. یکى از مشکلاتى که امروز خانواده‌هاى بسیار زیادى را درگیر خود کرده بحث پیش‌خرید ساختمان است که متاسفانه علی‌رغم وجود قانون پیش‌فروش ساختمان که در سال ١٣٨٩ به تصویب رسید، همچنان مشکلات زیادى در این زمینه وجود دارد. در ماده ٢٤ این قانون مشاوران املاک پس انجام مذاکرات مقدماتى باید طرفین را براى انعقاد قرارداد پیش‌فروش به دفاتر اسنادرسمى معرفى کنند و درصورت عدم‌معرفى به مجازاتى که در این ماده آمده محکوم خواهند شد اما اکثریت مشاوران محترم املاک طرفین را به دفاتر اسناد رسمى معرفى نمی‌کنند و براى دریافت مبالغى تحت‌عنوان حق‌التحریر و حق‌السعى خود اقدام به نگارش قرارداد می‌کنند.
به‌گفته مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، «درحال حاضر حدود 200هزار مشاور املاک شامل 120هزار بنگاه با مجوز رسمی و 80هزار بنگاه بدون مجوز، فعالیت می‌کنند»، همچنین عدم‌تکمیل زیرساخت‌ها و تکمیل سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات به سازمان امور مالیاتی زمینه بروز معضل عدم‌نظارت و کنترل کافی بر مشاوران املاک را فراهم آورده است که از حیث اختیارات آنها و اهمیت معاملات انجام‌شده در این مراکز یک گپ امنیتی به‌شمار می‌رود. در این میان هستند مشاوران املاکى که طرفین را در راستاى قانون به دفاتر اسنادرسمى معرفى می‌کنند ولی دفاتر اسناد رسمى نیز از انجام این عمل به دلیل پایین‌بودن مبلغ ثبت و دردسرهایى که دارد سر باز می‌زنند. درنهایت سازنده‌اى که متاسفانه قصد سوءاستفاده دارد صاحب موقعیت شده و با نگارش چند قرارداد و درج مشخصات یک واحد ساختگى دست به فروش یک واحد به چند نفر می‌زند.
در این میان نباید از نقش شهردارى‌ها هم غافل ماند که با عدم‌صدور شناسنامه فنى ساختمان همزمان با صدور پروانه ساخت (که طبق ماده ٢٢ قانون پیش‌فروش ساختمان ملزم به صدور آن هستند) به انجام چنین معاملاتى به‌دلیل مشخص‌نبودن وضعیت دقیق ساختمان و واحد دامن می‌زنند.
چندی پیش حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درخصوص همین مشکل وعده داد با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان از فروش مال غیر جلوگیری خواهد شد و توضیح داد: «تعداد زیادی از فروش مال غیر در بحث پیش‌فروش املاکی به‌دلیل این است که قانون پیش‌فروش ساختمان اجرایی نمی‌شود و عدم‌اجرای این قانون مربوط به شهرداری است، زیرا شناسنامه فنی ساختمان را صادر نمی‌کند. درصورت اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و صدور شناسنامه فنی برای هر واحد و همچنین انجام نقل‌وانتقال در دفترخانه‌ها عملا فروش مال غیر در بحث واحد‌های پیش‌فروش منتفی خواهد شد.»
با این تفاصیل هنوز خبری از تحقق این وعده و حل معضل شمار بالای پرونده‌های کلاهبرداری مربوط به پیش‌خرید ملک نیست و درنهایت اتفاقی که رخ می‌دهد این است که هرساله خانواده‌هاى محترم بسیارى به دلیل گران‌بودن واحد‌هاى ساخته‌شده و آماده‌تحویل اقدام به پیش‌خرید ساختمان می‌کنند.
براساس آمار اعلام از مسئولان قضایی کشور، کلاهبرداری‌های ملکی 60 تا 70 درصد پرونده‌های قضایی را تشکیل می‌دهد و متاسفانه به‌دلیل عدم اجراى قانون توسط مشاوران املاک، دفاتر اسناد رسمى و شهردارى‌ها و همچنین نبود مرجع و سیستمى براى اطلاع دقیق از وضعیت معاملات املاک، قربانى این دست کلاهبردارى‌ها شده و به جاى بزرگ‌شدن کودکان خود در محیط امن خانه‌اى که استحقاق آن را دارند با نهایت تاسف باید شاهد بزرگ شدن آنان در راهروهاى دادگسترى باشند.
در این رابطه بیشتر بخوانیم :
سهم 70 درصدی جرائم ملکی از پرونده‌های قضایی(لینک)