فرهیختگان: داستان تکراری کلاهبرداری ملکی در کشور همچنان تعداد زیادی از هموطنان ما را به کام خود می‌کشد. مساله‌ای که اگر معامله‌کنندگان بتوانند سوابق ملک موردنظر خود را درلحظه مشاهده کنند تا حد زیادی از وقوع بسیاری از تخلفات و تضییع سرمایه مردم جلوگیری خواهد شد. این روزها عدم آگاهی از ظرایف حقوقی معامله از طرف مشتریان و افزایش افسارگسیخته قیمت ملک در کشور باعث شده کلاهبرداران به طمع رسیدن یک‌شبه به چمدانی پر از پول و با استفاده از شگردهای مختلف نظیر جعل سند و فروش یک واحد ساختمانی به چندین نفر که بخش زیادی از آن حاصل عدم امکان استعلام سابقه معاملات اسناد است، اقدام به فریب مشتریان این حوزه کرده و اموالی را که سال‌ها برای رسیدن به رویای خانه پس‌انداز کرده‌اند، از چنگ‌شان درآورند.
تصور کنید پس از گشت‌وگذار فراوان خانه‌ای را برای خرید انتخاب می‌کنید. همه‌چیز به‌طور عادی پیش می‌رود. پس از توافق و امضای متن اولیه قرارداد با فروشنده، سند رسمی تنظیم کرده و خانه را تحویل می‌گیرید. حال با خیال راحت در خانه خود نشسته‌اید که ناگهان از دادگاه احضاریه‌ای به دست شما می‌رسد که خانه‌تان به فرد دیگری تعلق دارد و باید هرچه زودتر آن را تخلیه کنید. حالا این شمایید که باید مدت‌ها به‌دنبال پس‌گرفتن ملک خود در راهروهای دادگاه باشید. این داستان البته حاصل ذهن نویسنده نیست و سرگذشت شهروندی است که هنوز هم پس از گذشت سال‌ها از خرید خانه، همچنان درگیر دعوای حقوقی است تا بتواند خانه‌اش را که اکنون مشخص شده به فردی دیگری غیر از او هم فروخته شده است، بازگرداند.
این فرد که نخواست نامش فاش شود، تجربه خود را این‌گونه شرح می‌دهد: «داستان ما از آنجا شروع شد که حدود 10 سال پیش مانند بسیاری از خانواده‌ها به‌دنبال خرید یک ملک بودیم. بعد از گشت‌وگذار از ملکی خوش‌مان آمد و تصمیم گرفتیم آن را بخریم. خانه در منطقه خوبی بود و سند منگوله‌دار قدیمی داشت، منتها المثنی بود اما درظاهر ملک مساله‌ای نداشت. صحبت‌های اولیه را در دفتر خودشان انجام دادیم. پس از نوشتن قولنامه و بعد از 20 روز سند رسمی را در دفترخانه ثبت کردیم و ملک به نام بنده زده شد. تمام استعلامات لازم را همان‌موقع گرفتیم، بدون مشکل ملک منتقل شد و ما کلید را گرفتیم و رفتیم نشستیم. اما هیچ‌کدام از این ملاحظات مانع مشکل ما نشد.»
این فرد مالباخته شروع مشکل خود را این‌گونه توضیح داد: «داستان از آنجا شروع شد که ما پس از چندسال که در خانه سکونت داشتیم و خیال می‌کردیم معامله سالمی انجام داده‌ایم، برای اقدام به اخذ سند تک‌برگی جدید به دفتر املاک مراجعه کردیم. در آنجا سند ملک را از ما گرفتند و گفتند که روی ملک شما شکایت شده و باید به دادگستری بروید. از اینجا به‌بعد ما تازه متوجه شدیم با چه مشکلی روبه‌رو شده‌ایم.»
این خریدار پس از مراجعه به دادگاه متوجه می‌شود فردی که ملک را به او فروخته، به‌وسیله یک وکالتنامه رسمی قول فروش ملک را به فرد دیگری نیز داده است. وی در این‌باره می‌گوید: «کلاهبردار اصلی ملکی را که ملک موردنظر ما بود پس از مبادلات مالی به‌طور رسمی خریداری می‌کند. سند سربی‌اش را هم می‌گیرد، به‌اصطلاح می‌برد می‌گذارد روی طاقچه، بلند می‌شود می‌رود اداره ثبت، می‌گوید سندم را گم کردم، یک المثنی بدهید. یک المثنی می‌گیرد. با سند اصلی می‌رود ملک را به‌صورت وکالت بلاعزل واگذار می‌کند به آقایی که نامش را آقای (الف) می‌گذاریم. یکی دو ماه بعد آن به‌صورت رسمی و با مبایعه‌نامه محضری به اسم ما می‌زند. یعنی ملک را به‌اصطلاح به دو نفر می‌فروشد. متاسفانه نکته منفی ماجرا اینجا بود که در استعلامات ما برای انتقال سند و قبل از آن هنگام توافق، هیچ ردی از اینکه معامله و مبادلات دیگری روی این ملک وجود دارد، مشخص نشد.»
درنهایت خریدار اول متوجه کلاهبرداری شده و پرونده‌ای در دادگاه برای این موضوع شکل می‌گیرد. او توضیح داد: «درظاهر آقای (الف) پس از مدتی، هنگامی که برای تنظیم سند رسمی برای ملک به دفترخانه مراجعه می‌کند، متوجه می‌شود ملک در تصرف ماست. ایشان نیز به دادگاه رفته و علیه فروشنده اولیه به جرم کلاهبرداری و فروش مال غیر شکایت می‌کند. در دادگاه اولیه نیز حکم به محکومیت کلاهبردار داده شد اما چون قرارداد ایشان دو ماه پیش از فروش ملک به بنده انجام شده بود، متاسفانه قاضی صدور وکالت رسمی برروی ملک را فروش درنظر گرفت و در نتیجه ما محکوم شدیم که خانه را به آقای (الف) واگذار کنیم.»
امکان توافق ایمن؛ گمشده معاملات مسکن
برای بررسی بیشتر علت وقوع این‌گونه کلاهبرداری‌ها سراغ یکی از کارشناسان حقوقی در بخش املاک رفتیم. حامد حسنی در باب ریشه شکل‌گیری این‌گونه جرائم توضیح داد: «امروزه کلاهبرداری‌هایی مانند فروش یک ملک واحد به چندین نفر و استفاده از سند جعلی و سند المثنی برای فریب مشتریان همچنان در کشور ما رواج دارد و کلاهبرداران از ضعف در اصلاح سازوکارهای ثبت اسناد در کشور نهایت استفاده را می‌برند.» وی تشریح کرد: «تقریبا در همه معاملات ملکی توافقنامه‌های اولیه به نامه قولنامه امضا می‌شود و طرفین معامله قبل از انتقال سند رسمی، توافقات خود را به‌صورت دست‌نویس تنظیم و امضا می‌کنند. سوال اصلی که می‌تواند منشأ تمامی این مشکلات را از پاسخ آن جست‌وجو کرد آن است که چرا متعاملان نمی‌توانند توافقات خود و شروط قراردادی این معاملات را در سامانه‌ای که تحت‌نظر مراجع حاکمیتی باشد، ثبت کنند؟ واضح است این عدم آگاهی از سابقه ملک، خریداران را از بسیاری از مشکلات ملک مانند بدهی‌ها، تخلفات یا حتی وجود مدعیان دیگر برای ملک غافل کرده و آنان را به کام کلاهبرداران خواهد انداخت. نکته دیگر فاصله معنادار بین تنظیم قولنامه بین معامله‌کنندگان و تنظیم سند رسمی است و می‌بینیم که بسیاری از کلاهبرداری‌ها مانند فروش مال غیر در همین بازه زمانی به وقوع می‌پیوندد.»
لازم است سازوکار استعلام وضعیت ملک در لحظه توافق فراهم شود
حسنی در باب راهکار رفع این مشکل توضیح داد: «برخلاف آثار سنگینی که این تخلفات بر زندگی مردم و برای اعتماد عمومی به‌همراه دارد، به نظر می‌رسد حل آن زیاد پیچیده نیست و اگر سازمان ثبت در کنار خدمات ثبت سند رسمی، بستری را برای ثبت توافقات به‌صورت امن پیش از ثبت سند رسمی به وجود بیاورد، این مشکل قابل حل است.» وی اهمیت ثبت قولنامه‌های ملکی را این‌گونه بیان می‌کند: «شما به‌عنوان مشتری ملک اگر سابقه ثبتی و مالی مربوط به خانه موردنظر خود را بتوانید در یک سامانه حاکمیتی مشاهده کنید، با آرامش‌خاطر بیشتر اقدام به خرید ملک می‌کنید و واضح است که احتمال وقوع درگیری‌های حقوقی و از دست رفتن سرمایه شما به حداقل خواهد رسید.»
شهروند قصه ما اما از حال و روز این ایام خود می‌گوید: «همان‌طور که گفتم، متاسفانه ما بنا به دادگاه اولیه ملک خود را از دست دادیم و درحال‌حاضر نیز درگیر فرآیند دادگاه و پس‌گرفتن حق و سرمایه خود هستیم. امیدواریم با توجه به اسناد و ادله ما رای دادگاه به نفع ما باشد؛ اما حرف اصلی من این است که اگر سازمان ثبت یا هر سازمانی که متولی امور سند در کشور است شرایطی را فراهم می‌کرد که من به‌عنوان خریدار هنگام خرید، از معاملات و مسائل مربوط به ملک آگاه شوم، دیگر هرگز درگیر چنین مساله‌ای نمی‌شدم. این مشکل برای هر هموطنی امکان دارد اتفاق بیفتد. خواهش می‌کنم مسئولان مربوط فکری کنند تا افراد دیگر در دامی که من گرفتار شدم، نیفتند.»
نکاتی که پیش از هرگونه معاملات ملکی باید بدانید
مجوز مشاوران املاک را استعلام کرده و پیش از چک‌کردن قراردادی امضا نکنید. این مجوز نباید ابطال بشود. معاملات مسکن که بدون حضور مالک یا مالکان صورت می‌گیرد ازجمله مواردی محسوب می‌شود که افراد بسیاری را درگیر کلاهبرداری در معاملات مسکن کرده است. تا حد امکان از انجام معامله وکالتی خودداری کنید. کلاهبرداری با مدارک جعلی امری شایع است. برای پیشگیری از هرگونه تخلف می‌توانید مدارک را استعلام یا آنها را با وکیل بررسی کنید. ترجیحا بدون شناخت و اطمینان و اعتبار به‌سمت خرید واحدهای پیش‌فروش و نیمه‌ساخته نروید. لازم است پیش از بستن قرارداد از صحت شرایط فعلی ملک اطلاعات کامل کسب کرده و توجه داشته باشید تمام این موارد باید هنگام نوشتن قرارداد در قسمت توضیحات قید شود. معامله ملک در رهن بانک بدون اطلاع از شرایط بازپرداخت وام از مواردی است که کلاهبرداری محسوب می‌شود. همه شرایط بازپرداخت وام باید در قرارداد ذکر شود. جهت اینکه هنگام اجاره ملک درگیر انواع کلاهبرداری ملکی نشوید، حتما اقدام به دریافت کد رهگیری از سیستم کنید. ارائه وکالتنامه‌های جعلی از طرف مالک یا مالکان که به‌صورت شریکی صاحب یک ملک هستند از شایع‌ترین انواع کلاهبرداری املاک است.