مهدی عبداللهی، دبیر گروه اقتصاد: آخرین آمارها نشان می‌دهد تا پایان سال 2021 تهران چهارمین مسکن گران جهان را داشته است. این شاخص براساس مقایسه قدرت مالی خانوارها با قیمت مسکن برای صاحبخانه شدن به دست آمده است. در کنار تورم ویرانگر سال‌های اخیر که با افزایش قیمت زمین، افزایش شدید قیمت مصالح و هجوم سنگین تقاضاهای سرمایه‌ای(در شرایط ریسک صفر ملاکی در بازار زمین و مسکن)، قیمت مسکن در پایتخت را به‌شدت بالا برده، کارشناسان از عامل دیگری هم سخن می‌گویند که با تخریب مسیر عرضه مسکن، نقش محوری در افزایش قیمت مسکن داشته است. این عامل، پیچیده و فرسایشی شدن روند صدور مجوزهای ساخت‌وسازهای جدید است. براساس اظهارات مسئولان شهرداری و شورای شهر، طی دو سال اخیر زمان انتظار برای صدور پروانه ساختمانی به 365 روز تا 600 روز رسیده است. ماحصل تحولات مسکن در سال‌های اخیر این شده که از سال 1393 به بعد تعداد سالانه خرید یا معاملات مسکن 45 درصد بیشتر از ساخت‌وساز جدید در همان سال بوده است. در مواجهه با این شرایط دو رویکرد کلی وجود دارد. برخی به لحاظ دغدغه‌های زیست‌محیطی و همچنین سابقه بد شهرداری‌ها در فروش تراکم و شهرفروشی می‌گویند تراکم جمعیتی و ارتفاعی تهران ظرفیت و گنجایش بیش از این را ندارد. اما در سویی دیگر، منتقدان این رویکرد می‌گویند حتی با فرض توقف ساخت‌وساز جدید در زمین‌های بایر و خالی و اراضی دولتی و پادگان‌ها و...، 55 درصد از بافت فرسوده تهران باید نوسازی شود. در این بین، شهرداری تهران نیز طی تفاهمنامه‌ای با بنیاد مسکن عزم را برای ساخت 180 هزار واحد مسکونی در تهران جزم کرده است. منتقدان زاکانی ازجمله افرادی همچون مهدی چمران، رئیس فعلی شورای شهر تهران هستند که می‌گوید درست است که ساخت‌وساز با موانعی روبه‌رو شده که باید آنها را از سر راه برداشت اما اجازه تخلفات را به شهرداری نخواهد داد و افزایش ساخت‌وساز توسط زاکانی نباید منجر به شهرفروشی و تخریب باغات و دور زدن طرح تفصیلی شود. آن‌طور که در گزارش حاضر می‌آید، تسریع در نوسازی بافت‌های فرسوده، کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی و متنوع‌سازی درآمد شهرداری‌ها(ازجمله افزایش سهم شهرداری‌ها از مالیات ارزش افزوده و عوارض و اعطای کل درآمد مالیاتی بخش ساختمان و زمین به شهرداری‌ها) پیشنهادهایی است که می‌تواند با حفظ دغدغه‌های دوطرف، مساله قفل‌شدگی تهران را حل کند.
چهارمین مسکن گران در سال 2021
شوک‌های پی‌درپی که در سال‌های اخیر در قالب التهابات ارزی، تورم بالا، کاهش رشد اقتصادی و کاهش شدید تشکیل سرمایه ثابت به اقتصاد ایران تحمیل شده؛ در بخش مسکن تبعات منفی خود را در قالب کاهش ساخت‌وساز، افزایش بی‌رویه قیمت، خروج تقاضاهای مصرفی از بازار و شکل‌گیری تقاضای کاذب نشان داده است. شاخص نسبت قیمت متوسط یک واحد مسکونی به متوسط درآمد سالانه خانوار ازجمله شاخص‌هایی است که این تنگنای مالی و از دست‌رفتن قدرت خرید خانوارها را به‌خوبی تایید می‌کند. مفهوم عدد به‌دست‌آمده از این شاخص، قدرت مالی خانوارها در برابر قیمت مسکن برای صاحبخانه شدن را ترسیم می‌کند. پایگاه داده‌های آنلاین نامبیو (numbeo) که از مراجع معتبر در زمینه انتظار آمارهای بین‌المللی است، با استفاده از داده‌های صندوق بین‌المللی پول، نشان داده مسکن شهر تهران در پایان سال 2021 چهارمین مسکن گران در جهان بوده است. طبق آمارهای numbeo، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در سال 2021 برای شهر تهران حدود 46 بوده که عدد مذکور تنها از سه شهر دمشق سوریه، آکرای کشور غنا و پکن چین بهتر است. طبق گزارش مذکور، در سال گذشته بین 482 شهر، قیمت مسکن تهران از 479 شهر گران‌تر بوده است. به‌عبارتی، اگر 484 نفر در 484 شهر دنیا قصد داشتند در سال 2021 همزمان خانه بخرند، با توجه به درآمد و پس‌انداز خانوار، قدرت خرید آن فردی که در تهران قرار داشت فقط از شهروند ساکن دمشق سوریه، آکرای کشور غنا و پکن چین بهتر بوده است.
ثبت رکورد 22ساله کمترین ساخت‌وساز در تهران
آن‌طور که آمار رسمی تیراژ سالانه خانه‌سازی در تهران یا همان واحدهای درج‌شده در پروانه‌های احداث ساختمان نشان می‌دهد، تعداد 53 هزار و 157 واحد مسکن پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی پایتخت کمترین میزان از سال 1377 تاکنون است. طبق آمارهای رسمی مرکز آمار ایران، طی سال‌های 1376 تا 9ماهه سال 1400 کمترین تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های شروع به ساخت مربوط به سال 1377 با 37 هزار و 57 واحد و پس از آن مربوط به سال 1376 با 50 هزار و 151 واحد بوده است. پس از این دو سال، رکورد کمترین ساخت‌وساز مربوط به سال 1399 است که مجموع تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی 53 هزار و 157 واحد بوده است. در این بازه 25ساله (از سال 1376 تا 9ماهه 1400) بالاترین ساخت‌وساز مربوط به سال‌های 1390، 1391، 1392، 1380 و 1386، 1387، 1379 و 1381 است. در این سال‌ها به ترتیب نزدیک به 211 هزار واحد، 192 هزار واحد، 178 هزار واحد، 162 هزار واحد، 159 هزار واحد، 132 هزار واحد و 131 هزار واحد پروانه ساخت دریافت کرده‌اند که هرکدام بین 2.5تا 3برابر تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه ساخت سال 1399 و همین‌طور پروانه‌های 9ماهه امسال (33 هزار واحد) است. اما مقایسه تغییر و تحولات ساخت‌وساز در شهر تهران با شهرهای کشور نیز نشان می‌دهد از سال 1380 تا 1399 تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه ساخت‌وساز مناطق شهری کشور با رشد 93درصدی از 254 هزار واحد در سال 1380 به حدود 491 هزار واحد در پایان سال 1399 رسیده است. این درحالی است که در شهر تهران طی این مدت تعداد واحدهای نوساز از 163 هزار واحد در سال 1380 با کاهش 67درصدی به 53 هزار واحد در سال 1399 رسیده است.
کاهش 17درصدی در سال 1400
نکته قابل‌تامل اینکه، در 9ماهه سال جاری تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه احداث نسبت به مدت مشابه سال 1399 با کاهش 17درصدی از 39 هزار و 811 واحد به 33 هزار و 9 واحد رسیده است. با این‌حساب اگر در سه‌ماهه پایانی نیز روند صدور پروانه ساختمانی شبیه 9ماهه باشد، می‌توان با احتیاط برآورد کرد که در پایان سال جاری تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی مربوط به احداث حول‌وحوش 44 هزار واحد باشد که این اتفاق از سال 1377 تاکنون در رکود ساخت‌وساز در پایتخت بی‌سابقه است. نگاهی به آمار ساخت‌وساز جدید شهر تهران طی سال جاری نشان می‌دهد امسال به‌طور میانگین ماهانه 3 هزار و 667 واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت کرده‌اند، این درحالی است که طبق نیازسنجی‌های صورت‌گرفته برای تعادل‌بخشی بین عرضه و تقاضای مسکن در پایتخت ماهانه به حداقل ۷ هزار واحد مسکونی نیاز است که برآورد شده حدود 5 هزار واحد از آنها باید از طریق ساختمان‌های نوساز تامین شود. این موضوع نشان‌دهنده عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی نوساز در پایتخت است که بر افزایش شکاف قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سطح قیمت واحدهای نوساز و سپس سایر واحدهای مسکونی اثر مخرب دارد.
خرید مسکن 45درصد بیشتر از ساخت‌وساز جدید
بررسی معاملات سال‌های 1389 تا 9ماهه 1400 شهر تهران نشان می‌دهد طی 12 سال اخیر به‌طور میانگین ماهانه 10 هزار معامله مسکن در پایتخت انجام می‌شده است. همچنین براساس نیازسنجی‌های صورت‌گرفته، برای تعادل‌بخشی به عرضه و تقاضای مسکن در شهر تهران ماهانه به حداقل ۷ هزار واحد مسکونی جدید نیاز است. اما آمارهای مختلف این تعادل بین عرضه و تقاضا را تایید نمی‌کند. یکی از این سنجه‌های در دسترس، سهم ساختمان‌های نوساز از کل معاملات مسکن در شهر تهران است. واحدهای درج‌شده در پروانه ساختمانی با تاخیر یک تا دو ساله به بازار عرضه می‌شود؛ اما این آمار تنها آمار در دسترس سنجش عرضه و تقاضای مسکن در پایتخت است. مقایسه بین تعداد معاملات مسکن و ساخت‌وسازهای جدید نشان می‌دهد در سال‌های 1389 تا 1392 تعداد ساختمان‌های نوساز همواره بیشتر از تعداد معاملات مسکن بوده، به‌طوری‌که تعداد واحدهای درج‌شده در سال 1389 معادل 110درصد، در سال 1390 معادل 136درصد، در سال 1391 معادل 114درصد و در سال 1392 معادل 188درصد معاملات بوده است. به‌عبارتی در این سال‌ها تعداد ساخت‌وساز جدید 1.2 تا 1.9برابر تعداد معاملات همان سال‌ها بوده است. اما این وضعیت از سال 1393 کاملا برعکس شده و طی سال‌های 1393 تا 9ماهه 1400 تعداد ساخت‌وساز جدید به‌طور میانگین فقط 45درصد از معاملات را پوشش داده است. برای مثال تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی سال 1393 معادل 53درصد معاملات مسکن پایتخت در همان سال بوده است. این نسبت در سال 1394 به 47درصد، در سال 95 به 44درصد و در سال 96 به 41درصد رسید که پایین‌ترین نسبت ساخت‌وساز جدید به معاملات مسکن طی 12 سال اخیر بوده است. در سال 97 نسبت نوسازها به معاملات به 59درصد، در سال 98 به 75درصد، در سال 99 به 64درصد و 9ماهه سال 1400 نیز این نسبت به 63درصد رسیده است. درمجموع طی سال‌های 1393 تا 9ماهه 1400 ساخت‌وساز جدید به‌طور میانگین 56درصد از معاملات را پوشش داده است. این بدین مفهوم است که طی سال‌های مذکور معاملات مسکن 46درصد بیش از عرضه ساختمان‌های نوساز بوده است.
4 عامل قفل ساخت‌وساز در پایتخت
گزارش‌های مختلف کارشناسی در کنار تورم ویرانگر سال‌های اخیر که با افزایش قیمت زمین، افزایش شدید قیمت مصالح و هجوم سنگین تقاضاهای سرمایه‌ای (در شرایط ریسک صفر ملاکی در بازار زمین و مسکن)، اغلب تقاضاهای مصرفی را بیرون کرده و رکود شدیدی را به بخش عرضه مسکن تحمیل کرده، در این میان از عامل دیگری هم سخن می‌گویند که در کاهش عرضه نقش محوری داشته است. این عامل، پیچیده و فرسایشی شدن روند صدور مجوزهای ساخت‌وسازهای جدید است که به گفته کارشناسان در پایتخت دست قدرتمندتری نسبت به کلانشهرها، شهرهای متوسط و کوچک و استان‌های دیگر کشور دارد. طولانی شدن فرآیند صدور پروانه مشکلات زیادی را برای سازندگان مسکن فراهم کرده است. حمیدرضا صارمی، سرپرست معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، فرآیند طولانی صدور پروانه را یکی از مصادیق موانع تولید برمی‌شمرد و می‌گوید: «امروز دریافت مجوز ساختمانی به یک ماراتن نفسگیر تبدیل شده که بخش زیادی از زمان و توان مالی شهروندان متقاضی ساخت‌وساز را ضایع می‌کند و این موضوع، آسیب‌های زیادی ازجمله رکود ساخت‌وساز، بیکاری نیروی کار این حوزه، خروج سرمایه از کشور، افزایش تمایل به ساخت‌وساز غیرمجاز، شکل‌گیری فساد، کند شدن روند نوسازی بافت فرسوده و... را به‌دنبال دارد.» پیش‌تر هم مهدی اقراریان عضو شورای شهر تهران گفته بود که طولانی شدن صدور پروانه ساختمانی باعث زیان زیادی به کشور می‌شود؛ چراکه سرمایه برای مدت طولانی می‌خوابد و به مسکن‌سازی ضربه می‌زد.
642 روز در انتظار صدور پروانه ساختمانی!
گزارش رسمی عملکرد برنامه پنج‌ساله دوم شهرداری تهران نیز نشان می‌دهد در سال ۹۲ (یعنی پیش از آغاز برنامه پنج‌ساله دوم شهرداری تهران) میانگین زمان صدور انواع پروانه ساختمانی در شهر تهران معادل ۱۲۰ روز محاسبه شده است. مطابق اهداف برنامه پنج‌ساله دوم بنا بود این زمان در پایان سال ۹۳ یعنی سال ابتدایی اجرای برنامه به نصف یعنی ۶۰ روز کاهش پیدا کند. گزارش عملکرد سال ابتدایی اجرای برنامه نشان می‌دهد که در پایان سال ۹۳ میانگین زمان صدور انواع پروانه ساختمانی به ۷۰ روز رسیده است. در برنامه پنج‌ساله سوم در اهداف کمی حوزه شهرسازی، پیش‌بینی این بوده که میانگین صدور پروانه‌ها از ۱۲۰ روز به ۶۰ و ۳۰ روز برسد. در برنامه پنج‌ساله سوم نیز میانگین صدور پروانه‌ها در سال ۹۷، حدود ۸۰ روز بوده و در سال ۱۴۰۰ قرار بوده به ۷۰ روز برسد. در سال دوم برنامه نیز میانگین زمان صدور پروانه ساختمانی ۲۰ روز هدف‌گذاری شده بود.
اما درخصوص وضعیت فعلی، اعداد عجیب و غریب و گاه متناقضی درخصوص زمان انتظار صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران ذکر شده است. در اغلب اظهارنظرها زمان انتظار برای دریافت پروانه ساختمانی در پایتخت بین 10 تا 12 ماه ذکر شده است. اما حمیدرضا صارمی، سرپرست معاونت شهرسازی و معماری شهرداری ۱۶ اسفند ۱۴۰۰ در نخستین همایش الزامات راهکارهای تولید، مانع‌زدایی و پشتیبانی مسکن و ساختمان شهر تهران با انتقاد از طولانی شدن روند صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران می‌گوید: «در ابتدای آغاز دوره جدید مدیریت شهری زمان متوسط صدور پروانه ۳۱۳ روز بود، درحالی‌که این زمان در کلانشهرها حدود ۲۰۰ روز بوده است.» وی در ادامه می‌گوید: «برنامه شهرداری و شورای شهر این است که در خردادماه سال آینده مدت زمان صدور پروانه به حدود دو ماه برسد.»
همچنین ۲۰ مهر ۱۴۰۰ که اعضای شورای اسلامی شهر تهران کلیات طرح «الزام شهرداری به اصلاح فرآیندها و سامانه شهرسازی با رویکرد کاهش زمان صدور پروانه و گواهی‌های ساختمانی» را به تصویب رساندند، مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر تهران گفت: «صدور پروانه ساختمانی در سال‌های گذشته ۶۴۲ روز زمان برده است.» وی با بیان اینکه درصورت انجام نظرسنجی درمی‌یابیم که نارضایتی‌ها از خدمات شهرسازی زیاد است، گفت: «متأسفانه به نقطه‌ای بازگشتیم که از کاهش صدور پروانه به ابتدایی‌ترین شکل با روش گام‌به‌گام صحبت می‌کنیم و باید گفت که این مرحله به‌واسطه کوتاهی و قصور شهرداری تهران بوده است. »
الزام قانونی برای صدور پروانه در 7 روز
اما قانون چه می‌گوید؟ براساس مصوبه سی‌وچهارمین جلسه مورخ 13 مهرماه 1371 شورای‌عالی اداری و بنابه پیشنهاد سازمان امور اداری و استخدامی کشور جهت بهبود سیستم‌ها و روش‌ها و گردش کار در ادارات با جهت‌گیری بالا بردن کارایی دستگاه‌های اجرایی درخصوص هماهنگ کردن صدور پروانه، شهرداری‌ها مکلف شدند حداکثر ظرف مدت هفت روز پس از دریافت مدارک لازم، پروانه ساختمانی را صادر کنند. همچنین براساس ماده 59 قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور، شهرداری‌ها مکلفند حداکثر تا یک هفته پس از پرداخت نقدی یا تعیین‌تکلیف نحوه پرداخت عوارض به‌صورت نسیه نسبت به صدور و تحویل پروانه ساختمان متقاضی اقدام کنند.
اما مطالعات نشان می‌دهد زمان صرف‌شده برای صدور انواع مجوزهای ساختمانی در سایر کشورها کمتر از ۳۰ روز است، به‌عنوان مثال، صدور مجوز ساختمانی در استرالیا به‌صورت کاملا مجازی و بدون نیاز به مراجعه به شهرداری، ظرف کمتر از ۲۰ روز انجام می‌شود. همچنین مطالعات بانک جهانی درباره متوسط زمان انتظار سرمایه‌گذاران ساختمانی که برای اخذ مجوز ساخت از شهرداری یا سایر نهادهای مرجع شهری در کشور‌های مختلف تهیه کرده است، نشان می‌دهد به‌طور متوسط بین ۱۵ تا ۲۵ روز پروسه اخذ مجوز ساختمانی به طول می‌انجامد. مقایسه این آمار با میانگین زمان انتظار برای اخذ گواهی‌های ساختمانی در کشور نشان می‌دهد درحال‌حاضر این زمان در شهری همچون تهران بیش از ۳برابر متوسط جهانی یعنی ۷۰ روز است.
قفل شدن 55 درصد از بافت فرسوده
در خصوص قفل شدن روند ساخت‌وساز در پایتخت دو رویکرد کلی وجود دارد. گروه اول می‌گویند با تراکم بالایی که شهر تهران دارد، ظرفیت ساخت‌وساز پایتخت پر شده و گنجایشی برای ساخت‌وسازهای جدید وجود ندارد. اما گروه دوم می‌گویند مخالفان رفع قفل‌شدگی ساخت‌وساز در تهران مابه‌ازایی در مقابل رشد وحشتناک قیمت زمین و مسکن که اتفاقا بخشی از آن به دلیل کاهش عرضه مسکن رخ داده، ندارند. همچنین گروه دوم می‌گویند با این قفل‌شدگی ساخت‌وساز، تهران هر روز بییشتر از قبل فرسوده‌تر خواهد شد؛ چراکه آمارهای نوسازی نیز بیانگر این موضوع است که در سال‌های اخیر روند نوسازی بسیار کُند و لاک‌پشتی بوده است. به‌طوری که درحال حاضر حدود 55 درصد از بافت‌های فرسوده نوسازی پایتخت نشده است. همچنین در مناطقی همچون 19، 2، 12، 1، 3 و 15 بین 70 تا 80 درصد از بافت‌های فرسوده هنوز احیا و نوسازی نشده است. نکته قابل تامل اینکه، طی سال‌های 1392 تا 1399 تعداد پروانه‌های ساختمانی در بافت‌های فرسوده تهران کاهش بیش از 76 درصدی داشته است. 27 بهمن ماه سال جاری «فرهیختگان» در گزارشی به 12 مانع در نوسازی بافت‌های فرسوده در پایتخت پرداخت. این 12 مانع را می‌توان به چهار بخش کلی: 1- چالش‌های حقوقی و اداری(کُند شدن روند اخذ مجوزهای ساخت‌وساز، دعاوی مربوط به اسناد و ورثه و...)، 2- چالش‌های مالی و اقتصادی(حمایت دولت، جهش قیمت املاک کلنگی)، 3- چالش‌های اجتماعی- فرهنگی(ناسازگاری فرهنگی در تجمیع، مناطق آسیب‌پذیر از معضلات اجتماعی) و 4- کالبدی(حجم بالای مناطق بافت فرسوده، نازیبایی بصری و...) تقسیم‌بندی کرد.
بیان این دو رویکرد به معنی ترجیح یکی بر دیگری نیست؛ چراکه باید توجه داشت گروه اول نیز دغدغه جدی دارند که بدون توجه به آن، ممکن است تراکم شهر بدون ضابطه افزایش یابد و به قول معروف در شهر جایی برای سوزن انداختن و جایی برای نفس کشیدن نباشد. به‌ویژه اینکه طی چند دهه اخیر مسئولان دولتی حداقل در اظهارات خود از آمایش سرزمین و تمرکززدایی سخن گفته‌اند اما در سمت دیگر، دغدغه گروه دوم نیز بسیار جدی است؛ چراکه درحال حاضر 2 میلیون تهرانی در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند که در صورت تسریع در احیای این بافت، هم عرضه مسکن سرعت بیشتری خواهد گرفت و هم مخاطرات این مناطق برطرف خواهد شد.
رفع قفل‌شدگی با چاشنی فساد!
سه‌شنبه 17 اسفندماه سال جاری مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران نسبت به تفاهمنامه جدید شهرسازی هشدار داد و گفت: «در صورت ادامه روند، موضوع را به مراجع قضایی اعلام می‌کنیم.» وی گفت: «این نمی‌شود که ما در اینجا تصویب کنیم که پول قطع درخت باید به یک حساب خاص واریز شود اما در آن تفاهمنامه بگویند که پول را به خزانه بریزید و مثلا شهرداری‌های مناطق آن را بردارند، این نمی‌شود و خلاف قانون است و اصلا چه کسی گفته این انجام شود و سریع و زود آن را جمع کنید وگرنه برای ما و شهرداری مشکلاتی را ایجاد می‌کند.» وی تاکید کرد: «ما گفتیم قفل و بست‌ها برداشته شود، اما نه اینکه خلاف‌ها را رسمی کنید و بگویید خلاف کنید و می‌بخشیم. این صحیح نیست! این ۱۰ نفر که این تفاهمنامه را امضا کردند، بر چه مبنایی آن را امضا کرده‌اند؟ هرکس آن را امضا کرده، ریشش گیر است.»
گرچه مهدی چمران به مفاد تفاهنامه اشاره‌ای نکرده اما به نظر می‌رسد این اعتراض به امضای تفاهمنامه میان بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و شهرداری که به امضای اکبر نیکزاد، رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و علیرضا زاکانی شهردار تهران رسیده اشاره دارد. این تفاهمنامه که در تاریخ شنبه هفتم اسفندماه سال جاری امضا شده، طبق اعلام زاکانی قرار شده در سال آینده 180 هزار مسکن در تهران ساخته شود. برخی از رسانه‌ها گمانه‌زنی کرده‌اند که طبق این تفاهمنامه، احتمال دارد شهرداری بخواهد با دور زدن رویه‌های قانونی، تراکم‌فروشی غیرمجاز و احداث طبقه اضافه را مجاز کند و اعتراض چمران هم به همین دور زدن رویه‌های قانونی بوده است. اما در سویی دیگر مسئولان شهرداری تهران می‌گویند آنها صرفا به دنبال این هستند که زمان صدور پروانه ساختمانی را کاهش دهند که همین اقدام منجر به افزایش ساخت‌وساز در پایتخت خواهد شد. به گفته صارمی از معاونان زاکانی، طولانی شدن زمان صدور پروانه تنها به مدیریت شهری مربوط نیست و بخشی از طولانی شدن این مسیر مربوط به دریافت استعلامات از سازمان‌های دیگر است. وی می‌گوید: «یکی از این سازمان‌ها، نظام مهندسی است که اغلب، دریافت استعلامات ارجاعی به این سازمان چند ماه طول میکشد، همچنین انجام استعلام باغ بودن یا باغ نبودن ملک که توسط کمیسیون ماده ۷ انجام می‌شود نیز ماه‌ها طول میکشد.» برخط نبودن ارتباطات بین سازمان‌ها و نهادهای ذی‌ربط ازجمله وزارت مسکن و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وزارت امور اقتصادی و دارایی، شرکت گاز، برق و آب و... ازجمله عوامل دیگر افزایش فرآیند صدور پروانه ذکر شده است.
اما منتقدان تصمیم اخیر شهرداری(تفاهمنامه) می‌گویند چون در سال‌های اخیر روند صدور پروانه سیستمی شده و دست شهرداران مناطق برای پوشش تخلفات ساختمانی بسته است و درآمد شهرداری از محل فروش تراکم کاهش یافته، دغدغه شهرداری صرفا از جنس افزایش درآمد و تراکم‌فروشی و شهرفروشی است که اتفاقا به ضرر مردم بوده و فسادزاست.
ازجمله اینکه محمد سالاری، عضو سابق شورای شهر در توئیتی می‌نویسد: «معاون شهرسازی شهرداری تهران بازهم تکرار کردند مدیران شهری گذشته بر ساخت‌وساز قفل زده‌اند و در سال رونق تولید باید گشایش ایجاد کنیم. برادر؛ شورا و شهرداری گذشته بر ساخت‌وساز غیرقانونی و خلاف ضابطه قفل زده و باز کردن این قفل یعنی فساد، رانت، امضای طلایی و این موضوع با رونق تولید متفاوت است.»
به نظر می‌رسد ضمن درنظر داشتن دغدغه‌های زیست‌محیطی؛ رعایت حد آستانه تراکم ارتفاعی و جمعیتی، لازم است قفل ساخت‌وساز از شهر برداشته شود، نه آن‌طوری که منجر به فساد شود و نه همچون شرایط فعلی که ساخت‌وساز با طولانی شدن اخذ مجوز به یک تا 2 سال، دیگر توجیه اقتصادی نداشته باشد. تسریع در نوسازی بافت فرسوده، کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی و متنوع‌سازی درآمد شهرداری‌ها(ازجمله افزایش سهم شهرداری‌ها از مالیات ارزش افزوده و عوارض و اعطای کل درآمد مالیاتی بخش ساختمان و زمین به شهرداری‌ها) می‌توان هم قفل را از ساخت‌وساز پایتخت برداشت و هم شهرداری را از افتادن در مسیر فساد و حذف ریه‌های تنفسی شهری برحذر داشت.