مرتضی عبدالحسینی، روزنامه نگار: فصل جابه‌جایی‌های مسکونی فرا رسیده است، اما در بازار در مقایسه با سال‌های گذشته چندان خبری از مشتریان و عرضه‌کنندگان نیست. آنچه بیش از هر چیزی در روز‌های اخیر در بازار مسکن رونق گرفته، آه و افسوس‌هایی است که بعد از شنیدن قیمت‌ها بر جان مشتریانی می‌افتد که سرمایه آنها محدود و انتخاب‌های آنها محدودتر است. بانک مرکزی در تازه‌ترین آمار خود در این مورد از افزایش 30 درصدی معاملات مسکن در خردادماه و افزایش 3 درصدی قیمت‌ها در همین ماه صحبت می‌کند. افزایش قیمتی که به تبع بازار اجاره را نیز به‌دنبال خود خواهد کشاند. این نهاد دولتی البته تورم ماهانه اردیبهشت‌ماه را در آماری عجیب منفی 2 درصد اعلام کرده بود که خلاف باور عموم بود. مرکز آمار نیز که آخرین اطلاعات خود را تا پایان اردیبهشت‌ماه منتشر کرده، تورم ماهانه اردیبهشت را مثبت 3 درصد اعلام کرده است. با این وجود اما تحقیقات میدانی از خیز مجدد قیمت‌ها چه در خرید و چه در اجاره‌ها خبر می‌دهد. براساس تحقیقات میدانی «فرهیختگان» نرخ اجاره‌بها در محدوده جمالزاده برای یک‌مترمربع واحد مسکونی 5/5 میلیون تومان است. همچنین در بهارستان اجاره واحد مسکونی 80 متری ماهانه 4 میلیون تومان برای مستأجر آب می‌خورد. اما قیمت‌ها در مناطق شمالی‌تر تهران هم بسیار فضایی‌تر از این ارقام است؛ به‌عنوان مثال در شهرک‌غرب اجاره یک واحد مسکونی 150 متری به صورت رهن کامل حدود 2 میلیارد تومان است. بر پایه تحقیقات انجام‌شده از برخی بنگاه‌های معاملات ملکی فعال در بعضی مناطق نیمه‌جنوبی و مرکزی پایتخت اجاره بها مسکن درحال افزایش است که بخشی از آن به‌دلیل وام ودیعه مسکن و بخشی دیگر به افزایش قیمت ملک برمی‌گردد. فعالان بازار معتقد هستند که وام ودیعه مسکن، انتظار موجران را بالاتر برده و آنها دیگر دست مستاجر را خالی نمی‌بینند. افزایش قیمت مسکن نیز علی‌الظاهر به تبعیت از دیگر بازار‌ها و بازگشت انتظارات تورمی، اخبار منفی از مذاکرات و افزایش قیمت مصالح ساختمانی آغاز شده است.
خانه متری 30 میلیون تومان
بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه امسال را منتشر کرد که نشان می‌دهد در ماه مذکور ۵ هزار و ۱۰۲ فقره معامله مسکن ثبت شده که نسبت به ماه قبل از آن(اردیبهشت ۱۴۰۰) رشد 30 درصدی داشته ولی نسبت به ماه مشابه سال قبل(خرداد ۱۳۹۹) همچنان رقم پایین‌تری را نشان داده و تقریبا کاهش 52.7 درصدی را ثبت کرده است. براساس آمار‌های منتشر شده تعداد معاملات مسکن شهر تهران در خرداد 1399 حدود 11 هزار مورد بوده که در خرداد 1400 به کمتر از 5 هزار و 200 مورد رسیده است. این مساله نشان می‌دهد که در خردادماه برخی از خریداران و فروشندگان از مردد بودن خارج شده و بر خلاف اردیبهشت و فروردین 1400 اقدام به عقد معاملات خود کرده‌اند. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در خرداد امسال ۲۹ میلیون و ۶۷۳ هزار و ۶۰۰ تومان اعلام شده که نسبت به اردیبهشت امسال افزایش ۳ درصدی و نسبت به خرداد سال گذشته رشد 56.6 درصدی دارد. این درحالی است که رشد این نرخ در فروردین و اردیبهشت 1400 به ترتیب، 92 و 70 درصد بوده است، بنابراین به نظر می‌رسد علی‌رغم روند نزولی رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن در تهران، تورم ماهانه گارد صعودی خود را حفظ کرده و خبر از احتمال بیشتر شدن شیب تورمی می‌دهد. بیشترین متوسط قیمت در منطقه یک تهران با متری ۶۶ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اتفاق افتاده و کمترین متوسط قیمت به منطقه ۱۸ با متری ۱۲ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان اختصاص دارد. بیشترین تعداد معاملات در منطقه ۵ با ۷۰۸ فقره معامله بود و سپس منطقه ۱۰ با ۴۹۸ معامله و منطقه ۴ با ۴۱۳ معامله در رتبه‌های بعدی قرار دارند. همچنین تعداد معاملات مسکن نیز در خردادماه امسال به منطقه ۱۹ با ۴۴ فقره معامله و سپس منطقه ۲۲ با ۷۰ فقره معامله مسکن تعلق داشت. براساس گزارش بانک مرکزی، بیشترین سهم تعداد معاملات مسکن در خرداد امسال به واحدهای مسکونی واقع در دامنه قیمتی ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان با سهم 18.6 درصد اختصاص دارد. همچنین بیشترین معاملات مسکن به واحدهایی با متراژ ۶۰ تا ۷۰ مترمربع با سهم 14.8 درصد از کل معاملات مسکن در خرداد امسال تعلق یافته است. در مجموع به نظر می‌رسد بازار ملک متاثر از بازگشت ملایم انتظارات تورمی و همچنین نزدیک شدن به فصل تابستان در خردادماه سال جاری روند بسیار متفاوتی را به نسبت روند گذشته خود طی کرده است. براین اساس، علاوه‌بر افزایش ماهانه قیمت مسکن، تعداد معاملات آن نیز به بالای 5 هزار فقره در خردادماه برای شهر تهران افزایش یافته است. بازگشت ملایم انتظارات تورمی به اخبار منفی از مذاکرات وین، رشد قیمت دلار و ناآگاهی از تیم اقتصادی و سیاست‌های اقتصادی دولت آینده برمی‌گردد.
مهر تایید مرکز آمار بر گرانی مسکن
از سال گذشته مرکز آمار ایران با توجه به تغییرات جدید بازار معاملات مسکن در شهر تهران(کاهش قابل توجه حجم معاملات) با حذف برخی پارامترها تلاش کرد تصویر واقعی از وضعیت و تغییرات قیمتی در بازار مسکن را ارائه دهد. روز گذشته تازه‌ترین گزارش منتشرشده از سوی این مرکز تحت‌عنوان «گزارش شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران در اردیبهشت 1400» نشان می‌دهد عدد شاخص در اردیبهشت‌ماه براساس ماه پایه یعنی فروردین ۹۵ به عدد 712 رسیده که بیانگر رشد 7 برابری طی این دوره زمانی است. نرخ تورم نقطه‌ای در اردیبهشت 1400 عدد 72 درصد را نشان می‌دهد؛ یعنی باید خریداران برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به اردیبهشت ١٣٩9، 72 درصد بیشتر پرداخت کنند. تورم نقطه‌ای این ماه در مقایسه با ماه قبل در حدود 10 واحد درصد کاهش یافته است. اما نرخ تورم ماهانه خبر از روند تدام صعود قیمت در اردیبهشت ماه نسبت به ماه گذشته خود می‌دهد. نرخ تورم ماهانه(درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری نسبت به عدد شاخص ماه قبل) نیز در اردیبهشت 1400 به عدد 3 درصد رسیده است. درحالی که تورم ماهانه فروردین رقمی نزدیک به صفر بوده است. این گزارش همچنین نشان می‌دهد نرخ تورم سالانه اردیبهشت 1400 املاک مسکونی شهر تهران به عدد 84 درصد رسیده است که نسبت به ماه قبل 4 واحد درصد افزایش نشان می‌دهد. جالب آنکه گزارش مرکز آمار ایران تحولات قیمتی در بازار مسکن پایتخت طی یک ماهه اردیبهشت را متفاوت از بانک مرکزی تشریح کرده است. بانک مرکزی گزارشی از تحولات بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال منتشر کرده بود که براساس آن قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، 28میلیون و 800 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل 2 درصد کاهش نشان می‌داد اما تازه‌ترین گزارش مرکز آمار از شهر تهران می‌گوید میزان رشد ماهانه 3 درصد بوده است که با این حساب سطح قیمت میانگین حدود 30 میلیون تومان در هر مترمربع برآورد می‌شود. علی‌رغم تفاوت فاحش نظرات مرکز آمار و بانک مرکزی از مسکن تهران در اردیبهشت‌ماه، بانک مرکزی خبر از تورم ماهانه در خرداد می‌دهد. هر چند گزارش مرکز آمار از خرداد منتشر نشده اما به نظر می‌رسد براساس آمار‌های قبلی این مرکز تورم خرداد 1400 را رقمی بیش از رقم اعلام شده از سوی بانک مرکزی بداند.
شروع موج جدید افزایش اجاره‌ها
با رسیدن فصل جابه‌جایی مستاجران، مشکل عدم ساخت مسکن موردنیاز خانوارها در 8 سال گذشته، مجددا خود را در گرانی روزافزون اجاره‌بها نشان داد. سال گذشته به‌رغم تعیین سقف 25 درصدی برای افزایش نرخ اجاره مسکن، رشد این شاخص بنا به گزارش‌های بانک مرکزی بیش از 40 درصد بود و پیش‌بینی می‌شود که در سال جاری هم این روند افزایشی ادامه داشته باشد. از طرف دیگر در دو بخش قبلی مشاهده شد که بانک مرکزی افزایش قیمت مسکن در خرداد و مرکز آمار نیز افزایش قیمت‌ها را در اردیبهشت تایید کرده‌اند، با این توصیف که اجاره‌بها نیز براساس نسبتی که از رهن مشخص می‌شود می‌توان از افزایش اجاره‌ها نیز خبر داد. این درحالی است که دولت برای حمایت از مستاجران در سال جاری مصوبه ستاد کرونا مبنی‌بر عدم افزایش بیش از 25 درصدی اجاره‌بها در تهران و همچنین وام ودیعه مسکن را اجرا کرده است. تحقیقات میدانی «فرهیختگان» از بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد مطابق با روال سال‌های گذشته که از ابتدای تابستان فصل اوج جابهجاییها در بازار اجاره منازل آغاز می‌شد از هم‌اکنون و همزمان با آغاز تابستان، بازار مسکن وارد «فصل اصلی نقل‌وانتقالات اجاره‌نشین‌ها» شده و رصد‌ها نشان می‌دهد که اجاره‌بها هم به پیروی از شرایط موجود روند صعودی را به خود گرفته است.
بلوف دولت در حمایت از مستاجران
بر پایه تحقیقات انجام شده از برخی بنگاه‌های معاملات ملکی فعال در بعضی مناطق مرکزی و نیمه‌جنوبی پایتخت، به‌رغم اینکه فصل تابستان عموما فصل جابه‌جایی بیشتر می‌شود اما در فصل جاری میزان عرضه فایل‌های اجاره نسبتا در مقایسه با مدت‌های مشابه سال‌های گذشته کاهش داشته است. یکی از دلایلی که در این زمینه مطرح می‌شود عدم تغییر مکان بخشی از مستاجران و سررسید یک ساله آنها در مردادماه است. از سوی دیگر به دلیل روند افزایشی اجاره مسکن به اعتقاد برخی واسطه‌های ملکی مناطق میانی و جنوبی شهر تهران به پرداخت وام ودیعه مسکن از سوی دولت به مستاجران گفته می‌شود. معامله‌گران بازار مسکن معتقدند که آنچه دولت به‌عنوان وام و تسهیلات برای ودیعه و اجاره مسکن به مستاجران پرداخت می‌کند، در اصل به موجران داده می‌شود تا به‌زعم دولت، باری از دوش مستاجران برداشته شود، درحالی که این موضوع موجران را نسبت به دریافت پول بیشتر برای اجاره فعال می‌کند. دستوری عمل کردن و دخالت‌های دولت در هر بخشی به ضرر آن بخش تمام می‌شود؛ مثل اعطای تسهیلات وام و ودیعه مسکن؛ چراکه انتظار موجران را از مستاجران افزایش می‌دهد، درحالی که اگر دخالت‌های دستوری دولت نبود، موجران با مشاهده عدم توان مستاجران با آنها کنار می‌آمدند و این موضوع مانع شکل‌گیری انتظارات جدید قیمتی در بازار اجاره مسکن می‌شد. طبق گفته برخی مشاوران بنگاه‌های معاملات ملکی مناطق نیمه‌جنوبی تهران، فایل‌های ارائه شده هم به صورت رهن کامل و هم به صورت ترکیبی از «رهن و اجاره» ارائه می‌شوند، این درحالی است که در سال گذشته به دلیل استقبال زیاد مردم از بازار سرمایه و بازدهی این بازار، تقاضا برای دریافت رهن کامل به‌شدت افزایش یافته بود اما درحال حاضر عرضه فایل‌های متنوع و به صورت ترکیبی از «رهن و اجاره» بیشتر شده است و با توجه به عدم بازدهی برخی بازار‌ها چه بسا تمایل به دریافت اجاره ماهانه بیشتر از رهن سالانه است.
2 میلیارد تومان اجاره یک خانه در شمال تهران
شاید تا چند سال پیش قیمتی که امروز برای رهن کامل یک آپارتمان 70متری در خیابان فرشته پرداخت می‌شد، قیمت خرید آن بود. اما حالا برای رهن کامل یک آپارتمان بالای 70 مترمربع در مناطق یک تا ۳ باید بیش از یک میلیارد تومان پرداخت کرد. بازار اجاره مسکن در تهران در چند سال اخیر در کنار افزایش نرخ مسکن، با افزایش اجاره‌بها همراه بوده است. بسیاری از مناطق شمال تهران با قیمت‌های سرسام‌آور معامله می‌شوند که به‌زعم معامله‌گران این مناطق قیمت‌های بالا سبب کاهش تقاضا برای اجاره و خرید شده است. براساس اطلاعات به دست آمده از آگهی‌های ثبت شده در املاکی‌ها و سایت‌های مختلف متوسط اجاره در برخی از مناطق گران‌قیمت تهران به دست آمده است. در بین مناطق موجود در جردن، نیاوران و شهرک غرب با متوسط رهن یک میلیاردی و اجاره ماهانه ۱۸ و ۱۹ میلیون تومانی از اجاره ماهانه گران‌تری برخوردار هستند. به‌عنوان مثال در یک نمونه واحد مسکونی در شهرک غرب با متراژ 200 متری، رهنی و اجاره‌ای در حدود 2 میلیارد تومان نیاز دارد. به این مناطق می‌توان الهیه و زعفرانیه را نیز اضافه کرد که از اجاره‌های بیش از 18 میلیون تومان برخوردار هستند. در بین مناظق مشاهده شده سوهانک، ازگل، ملاصدرا و ونک نیز جزء مناطق بالای شهر تهران محسوب می‌شوند که اجاره هر واحد مسکونی در آنها در حدود 300 میلیون تومان رهن و 4 تا 8 میلیون تومان نیز اجاره است. از قرار معلوم حتی با وجود فصل جابهجاییها همچنان بازار رهن و اجاره در مناطق نیمه‌شمالی با رکود مواجه بوده اما همچنان شیب قیمت‌ها به سمت بالا می‌رود.
نرخ‌های عجیب اجاره در جنوب تهران
تحقیقات میدانی از وضعیت بازار اجاره در برخی مناطق مرکزی و نیمه‌جنوبی پایتخت نشان می‌دهد، فایل‌های عرضه آپارتمان برای رهن و اجاره در مقایسه با سال گذشته کاهش داشته و در عوض آن نیز افزایش قیمت‌ها از مصوبات ستاد کرونا تجاوز کرده است. برپایه تحقیقات انجام شده از برخی بنگاه‌های معاملات ملکی فعال در بعضی مناطق نیمه‌جنوبی پایتخت، به‌رغم اینکه فصل تابستان عموما جابه‌جایی بیشتر می‌شود اما در فصل جاری میزان عرضه فایل‌های اجاره نسبتا کاهش داشته است. از سوی دیگر به دلیل روند صعودی قیمت مسکن و اجاره آن، بسیاری از متقاضیانی که قصد اجاره یا خرید در ماه‌های آتی داشتند به نوعی از تصمیم خود منصرف شده و اقدام نکرده‌اند. به اعتقاد برخی واسطه‌های ملکی مناطق میانی و جنوبی شهر تهران، بازار مسکن به‌طور کلی طی حدود دو ماه گذشته وارد رکود شده و تقاضا هم در حوزه خرید و فروش و هم در حوزه رهن و اجاره با افت مواجه شده است. نکته قابل تامل دیگر به‌هم پیوستگی قیمت‌ها در مناطق جنوبی و میانی تهران است. به این منظور که تقاضای بیشتر برای اسکان در این مناطق باعث شده که افزایش اجاره‌ها در این مناطق به مراتب از رشد بالاتری برخودار بوده باشد. طبق گفته برخی مشاوران بنگاه‌های معاملات ملکی مناطق نیمه‌جنوبی تهران، فایل‌های ارائه شده برخلاف سال گذشته هم به صورت رهن کامل و هم به صورت ترکیبی از «رهن و اجاره» ارائه می‌شوند. با توجه به نزدیک شدن به فصل جابجایی‌ها نرخ‌ها بازار اجاره مسکن کشور با «یک شیب ملایم» درحال افزایش است. به‌عنوان نمونه مطابق بررسی‌های میدانی انجام شده نرخ اجاره‌بها در محدوده جمالزاده برای یک مترمربع واحد مسکونی 2 میلیون و 500 هزار تومان رهن و در حدود 82 هزار تومان است. به‌عبارت دیگر اجاره ماهانه یک دستگاه آپارتمان 80 مترمربعی در این محله 7 میلیون تومان است. در اسکندری جنوبی متوسط اجاره یک مترمربع واحد مسکونی 63 هزار تومان است، یعنی 5 میلیون تومان اجاره ماهانه. در حکیمیه متوسط اجاره هر مترمربع آپارتمان ۱۲۰ هزار تومان است. به عبارت دیگر اجاره ماهانه یک واحد ۱۰۰ مترمربعی ۱۲ میلیون تومان است. همچنین در بهارستان اجاره هر مترمربع واحد مسکونی 50 هزار تومان است که یعنی اجاره واحد 80 متری در بهارستان طی یک ماه 4 میلیون تومان برای مستأجر آب می‌خورد. اگر این مبلغ تبدیل شود؛ 120 میلیون تومان پول پیش و ماهانه 4 میلیون تومان اجاره واحد مسکونی 80 مترمربعی خواهد شد.