به گزارش«فرهیختگان»، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارش مفصلی به بررسی و ارزیابی «طرح دوفوریتی جهش تولید و تامین مسکن» پرداخته است که در ادامه به بخش‌هایی از این نقد مفصل پرداخته‌ایم.
مرکز پژوهش‌ها با این مقدمه که طرح حاضر با وجود همه ضرورت‌ها و تلاش‌های صورت‌گرفته به منظور افزایش تولید و تامین مسکن، از منظر حقوق اساسی، اقتصادی و مالی دارای ایرادات متعددی است، بیان می‌دارد در این طرح رویکرد مناسبی در حوزه تامین مالی، تهاتر بدهی، موضوعات بودجه‌ای و بار مالی، مولدسازی دارایی‌های دولتی، سیاست حمایتی و تکالیف دستگاه‌های اجرایی دنبال نشده است. به‌طورکلی با در نظر داشتن وضعیت رشد نقدینگی و تورم و انتظارات تورمی بالا، نباید قوانینی تصویب شوند که سرعت رشد نقدینگی را بالا ببرند (به‌خصوص با در نظر گرفتن حجم قابل‌توجه کسری بودجه احتمالی دولت در سال جاری و سال آینده). از آنجا که طرح حاضر منجر به افزایش نقدینگی و تورم شده و همچنین آثار احتمالی رکودی بر سایر بخش‌ها خواهد داشت، اجرای آن می‌تواند آثار نامطلوب قابل‌توجهی برای اقتصاد کشور داشته باشد.
بنا بر تحقیقات این مرکز، شواهد نشان می‌دهد تنش‌های شدید بازار اثر خود را طی تقریبا دوسال اخیر نشان داده و نقش مجلس و دولت درحال حاضر بیشتر برای رفع آسیب‌های ناشی از شکست بازار است نه کنترل آن. از این‌رو درکنار طرح‌های مرتبط با پرداخت تسهیلات چه در حوزه تامین مالی خرید و چه در زمینه تولید و ساخت مسکن که صرفا به‌صورت یک‌جانبه موضوع تامین مالی را مدنظر قرار داده، وضع قوانینی که اصلاح بنیادی در زمینه «مدیریت بازار مسکن» داشته باشد و همچنین قوانینی که به «مدیریت عرضه زمین در بازار مسکن» منجر شود، توصیه می‌شود. همچنین مجموعه مقررات و الزامات قانونی حوزه مسکن به‌گونه‌ای تنظیم شود که ضمن لحاظ جمیع جوانب امر و ایجاد امکان مدیریت بازار مسکن توسط دولت و نهادهای قانونی ذی‌ربط، زمینه سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری به‌منظور کسب انتفاع و سودآوری غیرمتعارف در بازار مسکن کشور را محدود و حذف کند.
لذا براین مبنا رد کلیات طرح پیشنهاد می‌شود. در صورت اصرار نمایندگان محترم به تصویب کلیات پیشنهاد موکد آن است که طرح از حالت دوفوریت خارج شود تا با طی فرآیندی مناسب و با دخیل کردن همه کمیسیون‌های ذی‌ربط، وجوه مختلف این طرح با دقت کافی مورد بررسی قرار گیرد.
15 ایراد مرکز پژوهش‌ها به طرح مجلس به شرح زیر است:
1- تامین مالی این طرح که رقمی حدود سالانه 300هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود، می‌تواند موجبات رشد شدید نقدینگی (تا 50 درصد افزایش رشد) را ایجاد کند و این رشد نقدینگی درنهایت خود را در تورم‌های بالا و التهابات مجدد و چندباره در بازار مسکن، خودرو، ارز و... نشان خواهد داد.
2- درصورتی‌که تسهیلات پرداختی بانک‌ها در موضوع این طرح جایگزین تسهیلات پرداختی به سایر بخش‌ها شود، عملا رشد بخش مسکن با هزینه تشدید رکود در سایر بخش‌های اقتصادی اتفاق خواهد افتاد.
3- وضع مالیات معادل 20 درصد تعهد انجام‌نشده تسهیلات پرداختی می‌تواند تا 60هزار میلیارد تومان بار مالیاتی برای بانک‌ها داشته باشد (کل درآمد مالیاتی قانون بودجه 99 حدود 220هزار میلیارد تومان است) که این رقم عملا به معنای ورشکستگی بانک‌ها و تشدید ناترازی شبکه بانکی خواهد بود که ضمن کاهش توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها، باعث خلق نقدینگی بی‌کیفیت در اقتصاد کشور خواهد شد.
4- در سال 1399 حدود 40درصد منابع بودجه از محل منابع غیرپایداری مانند استقراض تامین می‌شود که با توجه به شرایط جاری کشور، عدم‌برنامه‌ریزی جهت تامین منابع پایدار توسط دولت، افزایش فوق‌العاده‌های کارمندان، همسان‌سازی بازنشستگان و... این موضوع در سال‌های بعد نیز تشدید خواهد شد. تداوم این شرایط و تامین کسری بودجه از مسیرهایی مانند استقراض از بانک مرکزی کشور را با خطر تورم‌های بسیار شدید مواجه کرده است و باید در هر نوع تصمیم‌گیری این موضوع مدنظر باشد تا از تشدید کسری بودجه و رشد پایه پولی درنتیجه استقراض از بانک مرکزی جلوگیری شود. با وجود این طرح در دست بررسی بار بودجه‌ای چند ده‌هزار میلیارد تومانی به همراه داشته و موجب تشدید کسری بودجه خواهد شد.
5- یکی از راهکارهای تامین بخشی از کسری بودجه مولدسازی دارایی‌های دولت است (به‌عنوان‌مثال در بند دال تبصره 12 قانون بودجه 1399، پیش‌بینی‌شده است که 40هزار میلیارد تومان از منابع بودجه از محل واگذاری اموال و دارایی‌های منقول و غیرمنقول مازاد قوه مجریه به‌استثنای انفال و موارد مندرج در اصل هشتادوسوم قانون اساسی تامین شود) ولی در این طرح از این رویکرد برای جبران کسری بودجه یا حداقل تامین بار مالی اجرای همین طرح نیز استفاده نشده است.
6- رویکرد حاکم بر مواد طرح ادغام سیاست‌های حمایتی با سیاست عرضه مسکن است. این موضوع موجب شده است سیاست اتخاذشده برای سیاست‌های حمایتی و بهره‌مندی از تسهیلات دولتی مغفول بماند و در متن طرح به مشمولین اشاره‌ای نشود. این درحالی است که معیارهای تعیین‌شده در ماده یک قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و آیین‌نامه آن نیز از کارآمدی لازم در تعیین مشمولین سیاست‌های حمایتی بهره‌مند نیست. به‌عنوان‌مثال براساس بررسی‌های بودجه خانوار بیش از 40 درصد خانوارهای شهری سه‌دهک پایین درآمدی مالک واحد مسکونی بوده و این افراد مشمول سیاست حمایتی نخواهند شد و در مقابل افراد حاضر در دهک‌های بالای درآمدی صرفا به دلیل مالک نبودن و عدم استفاده از تسهیلات دولتی مسکن و توانایی پرداخت اقساط تسهیلات موضوع این طرح، مشمول این سیاست خواهند شد. بهره‌مندی یا عدم‌بهره‌مندی از حمایت‌های موضوع این طرح می‌تواند موجب جابه‌جایی شدید دهک درآمدی افراد شود.
7- کیفیت سیاست حمایتی و جزئیات آن در طرح، مبهم است؛ درحالی که سیاست‌های حمایتی باید به‌صورت پلکانی اعمال‌شده و علاوه‌بر طبقه‌بندی استان‌ها، واحدهای با مساحت 40 تا 60 مترمربع موردحمایت بیشتری واقع شوند. از سوی دیگر سیاست‌های حمایتی برای اقشار کم‌درآمد و جوانان باید درصد بیشتری در طرح داشته باشد و اقشار مخاطب طرح هم با توجه به معیارهای درآمدی و امکانات زندگی دقیقا تعریف شوند.
8- در شرایط کنونی در بسیاری از شهرهای جدید درصد قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی ساخته‌شده طی یک دهه گذشته به سبب فقدان تقاضا که بخش عمده آن ناشی از عدم تامین اشتغال پایدار در این سکونتگاه‌ها و همچنین هزینه‌های سنگین رفت‌وآمد روزانه به شهر اصلی است، در زمره خانه‌های خالی جای می‌گیرند؛ این درحالی است که با وجود فاقد توجیه‌بودن بهره‌گیری از اغلب اراضی واقع در شهرهای جدید منعی در این زمینه وجود ندارد.
9- این طرح نگاه آمایشی و حمایتی به شهرهای میانی و کوچک و مناطق کم‌برخوردار و مهاجرفرست را مدنظر قرار نداده است و بیم آن می‌رود تا همچون طرح‌های پیشین تمرکز عمده اقدامات مقرر شده تنها مشمول پایتخت و کلانشهرها شود که از پیامدهای آن می‌توان به تشدید مهاجرت به کلانشهرها و تمرکزگرایی بیشتر اشاره داشت.
10- با وجود اینکه جهش تولید مسکن، در راستای تحقق اهداف اقتصاد مقاومتی است، اما طرح مزبور ضمن اینکه در عنوان به تامین مسکن هم اشاره دارد، ولی به چاره‌اندیشی برای رهن و اجاره و تامین مسکن افرادی که سرمایه کافی برای ساخت یا خرید مسکن ملکی ندارند، نپرداخته است. درواقع مباحثی همچون کمک به ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک اجاره و وام قرض‌الحسنه در طرح مغفول مانده است.
11- بخش قابل‌توجهی از اراضی ملی واقع در محدوده و حریم شهرها ازجمله نهالستان‌های عمومی، جنگل‌ها و مناظر طبیعی، پارک‌های جنگلی و جنگل‌های دست‌کاشت، مراتع تعلیف احشام و محدوده‌های آبخیزداری در زمره مناطق حفاظتی چهارگانه تحت‌مدیریت سازمان حفاظت محیط‌زیست نیستند و مشمول شدن این اراضی در طرح می‌تواند صدمات جبران‌ناپذیری به زمین‌هایی که مستلزم اقدامات حفاظتی است وارد کند.
12- با عنایت به تحولات جمعیتی روستاها در دو دهه اخیر که با رشد منفی جمعیت و مهاجر فرستی روبه‌رو بوده‌اند و در مواردی هم که روستاها به سبب ماهیت خوابگاهی در جوار کلانشهرها با افزایش تقاضای ساخت‌وساز مسکونی مواجه هستند، این تردید وجود دارد تا با مشمولیت تمامی روستاها برای واگذاری اراضی واقع در محدوده طرح هادی، تغییر کاربری اراضی، سوداگری زمین و حاشیه‌نشینی در این روستاها تشدید شود. در این میان مشمولیت روستاهایی که در مناطق ییلاقی و گردشگرپذیر واقع هستند نیز می‌تواند تبعات ناگوار تخریب اراضی زراعی و باغ‌ها و دست‌اندازی به محدوده‌های آسیب‌پذیر و توسعه ویلاسازی را در پی داشته باشد.
13- از آنجا که درحال حاضر بخش عمده شهرداری‌های کشور فاقد درآمدهای پایدار هستند و حتی بسیاری از آنها با وجود دریافت کمک‌های دولتی در پرداخت هزینه‌های جاری نیز عاجز هستند، تعیین صریح تخفیف 50درصدی در پرداخت عوارض و هزینه‌های مجوزهای ساخت مسکن ازجمله صدور و تمدید پروانه‌های ساختمانی و گواهی پایان‌کار که در برخی شهرها تنها منبع درآمدی است، در عمل منجر به ناترازی و حتی ورشکستگی برخی شهرداری‌ها و چه‌بسا منجر به بروز نارضایتی شهری ناشی از عدم‌خدمات‌رسانی مطلوب شهرداری‌ها خواهد شد.
14- عدم‌دقت لازم در تامین مسکن در بستر نوسازی شهری بافت‌های فرسوده و بهره‌مندی از ظرفیت بالای این بافت‌ها باوجود زیرساخت‌های آماده آن از دیگر نقاط ضعف این طرح است.
15- تعیین وظایف مختلف برای دستگاه‌های اجرایی بدون تامین منابع موردنیاز برای آن، ورود غیردقیق در مسائلی مانند قیمت‌گذاری و ایجاد زمینه فساد، ورود غیردقیق به موضوعات حوزه پولی و بانکی و ارائه اختیارات غیرمتعارف به وزارت راه شهرسازی در مواد مختلف طرح نشان‌دهنده یک‌جانبه‌گرایی در متن طرح پیشنهادی است که می‌تواند در حوزه‌های مختلف آثار و پیامدهای نامناسبی