به گزارش «فرهیختگان آنلاین»، افزایش قیمت مسکن و اجاره‌خانه سال‌هاست که یکی از دغدغه‌های اصلی ایرانیان شده و باعث شده است قسمت عمده درآمد خانوار‌های ایرانی -به‌خصوص 35 درصد اجاره‌نشین- به خرید و اجاره مسکن اختصاص پیدا کند. علت اصلی افزایش تورم بخش مسکن در ایران را نباید تنها عدم تعادل عرضه و تقاضای مسکن دانست، به این دلیل که تولید مسکن در ایران بیشتر از نیاز است و طبق آمار رسمی 10 درصد خانه‌های کشور (حدود 2.6 میلیون) خالی از سکنه‌اند. همچنین تجربه طرحی مانند مسکن مهر به‌روشنی نشان داد که افزایش تولید مسکن تنها می‌تواند تاثیری مقطعی بر مهار قیمت مسکن داشته باشد.
فقدان مقررات‌گذاری مناسب برای کنترل درآمد حاصل از منافع املاک و همچنین موقعیت برتر مالک نسبت به مستاجر باعث شده است تعیین قیمت مسکن و اجاره‌بها بدون هیچ‌گونه محدودیتی در دست مالکان باشد و بازار مسکن علاوه‌بر حفظ ارزش واقعی سرمایه فرد (قیمت مسکن) سود ماهانه قابل‌قبولی نیز در قالب اجاره برای مالک به ارمغان بیاورد. این امر درکنار کاهش مستمر ارزش پول طی سالیان و حفظ ارزش مسکن به‌عنوان اصلی‌ترین ضرورت زندگی، باعث شده است مسکن کارکرد اصلی خود را به‌عنوان وسیله اسکان از دست بدهد و تبدیل به یک بازار عمده برای حفظ سرمایه و کانونی برای هجوم نقدینگی سرگردان شود. در چنین شرایطی طبیعتا نوع نگاه مالیاتی به حوزه مسکن باید تغییر کرده و رویکردی مهارکننده نسبت به این تلقی سوداگرایانه لحاظ شده و با ایجاد مقرراتی کارآمد در حوزه درآمد حاصله از منافع املاک، امکان سوداگرایی از چنین بازاری که به‌صورت گسترده به کیفیت زندگی گره خورده است، سلب شود و درصورت اتخاذ چنین تدابیری حتی نیاز به اقدامات اجرایی سنگین مانند ابرپروژه‌هایی مانند مسکن مهر نخواهد بود.
در همین راستا و با توجه به اینکه دولت قصد اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم را دارد و مالیات‌های اعمالی درخصوص املاک در این قانون تابه‌حال عملکرد مناسبی در حل این معضلات نداشته‌اند، پیشنهادهایی درخصوص اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم که می‌تواند تا حدودی بازار مسکن را کنترل کند به شرح زیر ارائه می‌شود. لازم به ذکر است در لایحه دولت برای اصلاح قانون نیز به‌رغم همه این مشکلات تعریضی به بخش مسکن و حل مشکلات آن زده نشده است. امید است این پیشنهادها مورد توجه دولتمردان و بالاخص نمایندگان مجلس یازدهم قرار گرفته و در اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مورد استفاده قرار گیرد.
الف) در قانون مالیات‌های مستقیم به‌عنوان قانون مادر در زمینه حقوق مالیاتی سه مالیات عمده درخصوص املاک ذکر شده است.
1- مالیات نقل‌وانتقال قطعی املاک و حق واگذاری که در ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم ذکر شده و برای نقل‌وانتقال املاک 5 درصد مالیات و برای واگذاری حقوق املاک مانند واگذاری حق سرقفلی 2 درصد مالیات را لحاظ کرده است. اخذ این مالیات به‌دلیل اینکه وصول مالیات پیش از تنظیم قطعی سند انتقال ملک، صورت می‌گیرد و عمده املاک دارای سند رسمی هستند و انتقال آنها به‌صورت رسمی ثبت می‌شود تقریبا با مشکل عمده‌ای روبه‌رو نیست. اما مشکل مهمی که در این زمینه وجود دارد این امر است که در اقتصاد امروز ایران خریدوفروش املاک نوعی فعالیت اقتصادی پرسود است و درنظر گرفتن صرفا 5 درصد مالیات برای اشخاصی که خریدوفروش املاک را پیشه خود قرار داده باشند نسبت به دیگر حرفه‌ها که معمولا مشمول 25 درصد مالیات بر درآمد می‌شوند چندان مناسب نیست، به همین دلیل تلاش‌هایی صورت گرفته است که راه‌هایی برای وضع مالیات برای کسانی که خریدوفروش املاک را پیشه خود قرار می‌دهند، وضع شود اما تاکنون اقدام خاصی در حیطه قانون‌گذاری صورت نگرفته است. در این خصوص می‌توان برای اشخاصی که مجوز اشتغال در امور مرتبط با خریدوفروش مسکن ندارند مالیات پلکانی درنظر گرفت، به این صورت که چنین افرادی اگر در سال بیش از 10 معامله املاک داشته باشند به‌ازای هر معامله مازاد ملزمند 5 درصد بیشتر مالیات نقل‌وانتقال املاک یا واگذاری حقوق املاک را پرداخت کنند. درخصوص اشخاصی که مجوز اشتغال در امور خریدوفروش مسکن دارند (مانند شرکت‌های سرمایه‌گذاری در زمینه مسکن یا بنگاه‌های معاملات املاک و...) باید توجه داشت که درآمد این افراد از خریدوفروش مسکن مشمول قواعد کلی مالیات بر درآمد خواهد شد و نیازی به اعمال مالیات پلکانی برای این افراد نیست. اعمال چنین مالیاتی باعث می‌شود کسانی که بدون مجوز در امور خریدوفروش املاک فعال هستند و این نوع خریدوفروش را پیشه خود قرار داده‌اند به‌دلیل افزایش پلکانی مالیات اقدام به گرفتن مجوز‌های لازم برای خریدوفروش املاک کرده و مالیات بر درآمد خود از این محل را پرداخت کنند.
2- مالیات اجاره املاک که در ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم ذکر شده و معمولا عبارت است از 25درصد درآمد حاصله از اجاره‌بهای دریافتی پس از کسر معافیت‌های قانونی (مانند 25درصد هزینه استهلاک)، مبنای اخذ این مالیات درآمد اجاره براساس قرارداد ثبت‌شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است. براساس ماده 4 و تبصره تصویب‌نامه هیات وزیران درخصوص تشکیل سامانه اطلاعات املاک و مستغلات به شماره 190328/ت 41632ک دفاتر اسناد رسمی و کلیه دفاتر مشاوران املاک مکلفند که تمامی معاملات راجع به‌عین یا منفعت املاک را در این سامانه ثبت کنند اما به‌دلیل عدم وجود ضمانت اجرای مناسب خصوصا درمورد دفاتر مشاوران املاک اکثر قرارداد‌های اجاره منعقده در این سامانه ثبت نمی‌شوند و درنتیجه اطلاعات شفاف و واضحی درخصوص خانه‌های دارای قرارداد اجاره و مقدار اجاره دریافتی توسط مالک موجود نبوده و امکان اخذ مالیات از این جهت چندان میسر نیست.
3- درمورد مالیات بر واحد‌های خالی در این مالیات نیز وفق ماده 54 مکرر قانون مالیات مستقیم اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره 7 ماده 169 قانون مالیات‌های مستقیم) ملاک تشخیص خالی‌بودن املاک است که این سامانه نیز چندان در یافتن واحد‌های خالی موفق عمل نکرده است.
از آنجایی که برای یک ملک در اکثر مواقع تنها می‌توان سه حالت استفاده توسط مالک، واگذاری به‌غیر و خالی نگه‌داشتن را متصور شد می‌توان با اصلاح قانون، مالیات بر املاک خالی را ضمانت اجرای مالیات بر اجاره قرار داد به این صورت که می‌توان مقرر کرد که تمامی موجرانی که قرارداد اجاره آنها در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت نشده است، مکلفند ظرف مدت 6 ماه به‌همراه مستاجر ملک با حضور در دفاتر مشاوران املاک دارای پروانه کسب یا دفاتر اسناد رسمی نسبت به ثبت قرارداد در سامانه مذکور اقدام کنند والا ملک مذکور در حکم ملک خالی محسوب شده و مشمول مالیات بر املاک خالی می‌شود. درصورت استنکاف موجر از ثبت قرارداد طی مدت 5 ماه مستاجر می‌تواند به‌تنهایی نسبت به ثبت قرارداد در سامانه اقدام کند.
با درنظر گرفتن این راهکار و همچنین ثبت استثنائاتی مانند استفاده ملک توسط افراد تحت تکفل مالک یا استفاده تجاری از املاک تجاری به تعداد مجوز‌های فعال مالیاتی به‌نام مالک، می‌توان بدون نیاز به سازوکار خاصی برای پیداکردن املاک خالی و قرارداد‌های اجاره با ایجاد تعارض منافع وضعیتی به وجود آورد که خود مالکان برای عدم تعلق مالیات بر املاک خالی و مستاجران برای استفاده از امتیاز محدودشدن افزایش نرخ اجاره براساس تورم که در قسمت بعدی توضیح داده خواهد شد، اطلاعات کاملی را در سامانه ثبت کنند. همچنین در نظر‌گیری این امر باعث می‌شود با مشخص شدن املاک خالی و برقراری مالیات بر آنها هزینه نگهداری املاک خالی برای مالکان زیاد شود و آنها را به‌سمت فروش یا اجاره ملک سوق دهد.
ب) در ارتباط با افزایش نرخ اجاره‌بها نیز می‌توان چنین مقرر داشت که مالیات ناشی از افزایش سالانه نرخ اجاره املاک (اعم از اجاره نقدی و ودیعه، رهن یا عناوین مشابه) تا سقف تورم اعلامی سالانه بانک مرکزی به‌صورت عادی محاسبه می‌شود. لکن درصورت افزایش اجاره بیش از نرخ تورم اعلامی، صددرصد مبلغ اجاره مازاد بر تورم (اعم از اجاره نقدی و رهن و عناوین مشابه) به‌عنوان مالیات بر اجاره وصول شود و هیچ‌یک از معافیت‌های مندرج در هیچ‌یک از قوانین درمورد آن لحاظ نشود. همچنین می‌توان ملاک محاسبه افزایش نرخ اجاره ملک را قرارداد ثبت‌شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور قرار داد و این‌طور پیش‌بینی کرد که درصورت تغییر طرفین قرارداد اعم از موجر و مستاجر نیز قرارداد ثبت‌شده در سامانه ملاک عمل خواهد بود. به این صورت افزایش نرخ اجاره خارج از تورم اعلامی بانک مرکزی هیچ نوع آورده‌ای برای مالک ندارد و خودبه‌خود باعث می‌شود افزایش نرخ اجاره محدود به تورم اعلامی و متناسب با افزایش حقوق کارمندان و کارگران شود و با تغییر مستاجر و مالک نیز قرارداد سابق درمورد خانه ملاک محاسبه افزایش خواهد بود و به این طریق می‌توان افزایش نرخ اجاره را تا حد زیادی کنترل کرد و با توجه به اینکه اگر مالکی قرارداد را ثبت نکند مشمول مالیات بر واحد خالی می‌شود و همچنین درصورت استنکاف وی، مستاجر می‌تواند راسا قرارداد را در سامانه ثبت کند. تقریبا می‌توان نتیجه گرفت امکان عدم ثبت ملک اجاره‌ای در سامانه به حداقل خواهد رسید. درمورد املاک نوساز یا املاکی که تاکنون فاقد هرگونه قرارداد اجاره بوده‌اند نیز می‌توان این‌طور مقرر داشت که محاسبه افزایش نرخ اجاره این املاک براساس جدول املاک مشابه تعیین و اعلام‌شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور صورت پذیرد.
ج) چنانکه در ابتدا نیز گفته شد مسکن در اقتصاد ایران نقش یک سرمایه‌گذاری را پیدا کرده که ازقضا مالیات چندانی نیز از عایدی منافع آن اخذ نمی‌شود، همین امر موجب شده است که برای مثال یک شخص به‌تنهایی 700 واحد مسکونی در شهر تهران داشته باشد و شوربختانه مواردی اینچنینی کم نیز نیستند! درمورد چنین مسائلی می‌توان مالیات‌های تصاعدی یا پلکانی وضع کرد. برای مثال این‌طور مقرر داشت درصورتی‌که هر مالک بیش از پنج ملک مشمول مالیات اجاری یا مالیات بر ملک خالی داشته باشد به‌ازای هر ملک مازاد 5 درصد به نرخ مالیات بر اجاره یا مالیات بر ملک خالی مطابق با مواد 105 و 131 قانون مالیات‌های مستقیم افزوده خواهد شد. این افزایش درصد، مشمول دیگر درآمد‌های مالک نخواهد بود.
وضع این مالیات باعث می‌شود اگر شخصی 20 خانه استیجاری یا 20 خانه خالی داشته باشد با توجه به نرخ تقریبا 25 درصدی مالیات بر اجاره برای اشخاص حقیقی و حقوقی در چنین مواردی، صددرصد مبلغ درآمد واصله از اجاره فرد مشمول مالیات شود و تنها 25 درصد هزینه استهلاک موضوع ماده 53 قانون برای او باقی بماند. درنتیجه وضع چنین مالیات پلکانی اینچنینی باعث می‌شود داشتن املاک بیشتر الزاما دربردارنده سود بیشتری برای مالک نباشد و به‌دلیل افزایش هزینه نگهداری مسکن، عمده مالکان مسکن مجبور به فروش املاک شوند که این افزایش عرضه خودبه‌خود باعث کنترل بازار مسکن خواهد بود.
د) نهایتا هم می‌توان برای اینکه نهادهای حقوقی دیگر مانند اذن در انتفاع یا وگذاری حق انتفاع راهکار‌هایی برای دورزدن این قانون نشود این‌طور مقرر کرد که درآمد حاصل از املاکی که به هر نحو بدون انتقال مالکیت عین، اعم از اجاره، واگذاری حق انتفاع (عمری، رقبی، سکنی و حبس مطلق)، اباحه انتفاع، اذن در انتفاع و... واگذار می‌شود، از نظر قانون مالیات‌های مستقیم در حکم اجاره ملک درنظر گرفته شود.
لازم به ذکر است پیشنهادهای این مطلب به‌صورت طرحی اولیه است و مسلما می‌توان با بررسی بیشتر و پیشنهادهایی آن را کامل‌تر کرد، اما نکته مهمی که در این میان وجود دارد این است که بلاشک قانون‌گذار در حوزه مسکن نیاز به قوانینی کنترل‌گر دارد تا بتواند سرمایه‌های سرگردان را از حوزه این نیاز اساسی مردم خارج کند و پیشنهادهایی را که بیان شد می‌توان حداقل‌هایی برای رسیدن به این هدف دانست. در پایان لازم به ذکر است این پیشنهادها و اصلاحات و پیشنهاد جزئی دیگری درمورد قانون مالیات‌های مستقیم به‌صورت طرحی تهیه شده است و «فرهیختگان» آمادگی دارد طرح مذکور را به مسئولان ذی‌ربط در دولت یا مجلس ارائه کند.
* نویسنده: حمید رحیمی‌نژاد، پژوهشگر حقوق