به گزارش «فرهیختگان آنلاین»، آمارها نشان می‌دهد قیمت مسکن در تهران ظرف سه‌سال گذشته 254 درصد رشد داشته و میانگین قیمت آن در هر مترمربع از 4.4 میلیون تومان در اسفند ۱۳۹۵ به‌متری 15.6میلیون تومان در اسفند ۱۳۹۸ رسیده است. این افزایش نجومی قیمت مسکن ازآنجایی که تناسبی با سطح درآمدهای اغلب خانوارها ندارد، حالا چندماهی است متقاضیان مصرفی مسکن را از بازار بیرون کرده و تنها بخشی از تقاضاهای سرمایه‌ای در این بازار مانده‌اند. بر این اساس احتمالا در سال ۱۳۹۹ نمی‌توان ردپایی از تقاضاهای مصرفی در بازار مسکن پیدا کرد و کماکان این بازار در قبضه ۷۷ درصد سفته‌بازی که مدام برطبل گرانی مسکن می‌کوبند، باقی می‌ماند. با صرف‌نظر از سقوط چشمگیر تعداد معاملات در یک‌ماهه اخیر (افت یک‌درصدی در قیمت و افت 70 درصدی در معاملات نسبت به اسفند 98) که به‌دلیل شیوع ویروس کرونا رخ داده، این بازار به احتمال زیاد در ماه‌های آتی نیز به روند افزایشی قیمت خود و درمقابل روند کاهشی قدرت خرید مصرف‌کنندگان واقعی ادامه می‌دهد. اما در این میان بررسی روند افزایشی قیمت مسکن در سال 98 نشان می‌دهد متوسط قیمت زمین و نهاده‌های تولید به‌عنوان عوامل اصلی تولید در این بخش، در بازه زمانی زمستان 97 تا زمستان 98، به‌ترتیب حدود 25 و 28 درصد رشد داشته است.

نهاده‌های تولید که شامل 68 اقلام متفاوت از نیروی کار تا مواد اولیه و مصالح ساختمانی است هرچند باید وزن زیادی در تعیین قیمت نهایی مسکن داشته باشند، اما گویا این دلالان و عطش سود سرمایه‌گذاران است که رشد 42 درصدی تورم در مسکن تهران را طی این مدت (زمستان 97 تا زمستان 98) رقم زده‌ است. سوا از اختلاف زیاد در افزایش قیمت نهاده‌های تولید با افزایش قیمت مسکن، نیروی کار بخش مسکن نیز از دیگر هزینه‌های تولید است که تغییرات آن بسیار پایین‌تر از افزایش قیمت مسکن بوده به‌طوری که 25 نیروی کار متفاوتی که در بخش مسکن مشغول به فعالیت بوده، طی زمستان 1397 تا زمستان 1398 به‌طور متوسط 20 درصد رشد دستمزد داشته‌اند که درمقایسه با رشد 254 درصدی قیمت مسکن در سه‌سال اخیر، بسیار ناچیز است. همچنین این نکته نیز قابل ذکر است با درنظر گرفتن رشد 42 درصدی قیمت مسکن در مقابل رشد 28 درصدی قیمت زمین و نهاده‌های تولید مسکن، طی یکسال اخیر 14 درصد سود بیش از قیمت‌های تمام شده مسکن عاید فروشندگان شده است. حال با احتساب ارزش  96 هزار میلیارد تومانی معاملات مسکن شهر تهران طی سال گذشته، این 14 درصد سود، رقمی در حدود 13.5هزار میلیارد تومان خواهد بود.

 سبقت قیمت نهاده‌های مسکن از قیمت زمین

افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن و فشار روزافزونی که در دو سال اخیر به متقاضیان واقعی در این بخش وارد شده بود، بی‌کشش شدن قیمت‌ها را در این بازار در پی داشت. به این ترتیب که شوک‌های وارد شده به‌طرف تقاضا (عمدتا متقاضیان واقعی این بخش نه سوداگران) که شامل موارد تحریم، تورم، کاهش قدرت‌خرید و... می‌شد، قدرت تقاضای مصرف‌کنندگان در این بخش را کاهش می‌داد. در ادامه در پی بالا رفتن قیمت‌ها و به‌موازات آن کاهش قدرت خرید، عده‌ای قید حضور در این بازار را زدند که این مساله همان بی‌کشش شدن در مسکن را نشان می‌داد و تایید می‌کرد که قیمت‌ها از سمت تقاضا جایی برای رشد ندارند. حال باوجود آنکه تقاضا به‌شدت افت کرده بود و عده‌ای کاری‌به‌کار قیمت‌ها در بخش مسکن نداشتند، اما مجددا شاهد بالا رفتن متوسط قیمت‌ها تقریبا در سراسر استان‌ها به‌خصوص تهران بودیم که یافتن دلیل آن، نگاه ما را جز به‌بررسی قیمت عوامل تولید مسکن و ساخت‌وساز نمی‌چرخاند. این عوامل که در هزینه نهایی ساخت و تولید مسکن اثر دارند، شامل زمین، نهاده‌ها (هزینه‌خدمات و نیروی‌کار و...) سود سرمایه‌گذاری و... می‌شوند که افزایش قیمت هرکدام از این عوامل در افزایش قیمت نهایی مسکن مؤثر خواهد بود. بسیاری از فعالان این بخش عقیده دارند که رشد قیمت زمین سبب شده تا قیمت مسکن با افزایش بالایی روبه‌رو شود. دلیل این افراد نیز اختلاف قیمت مسکن در نقاط مختلف شهر است، به‌گونه‌ای که حتی در مواردی قیمت‌ها در نقاط پایین و بالای شهر تا ۷ برابر اختلاف دارد. این نکته بیراه نبوده، اما درمورد سال‌های دورتر بیشتر مصداق دارد.

درواقع در سال‌های دورتر از میان عوامل مختلف، این قیمت زمین بود که تاثیر بسیار زیادی بر تعیین قیمت نهایی مسکن داشت، اما مقایسه قیمت مسکن در زمستان سال 1398 و 1397 نشان می‌دهد درحالی قیمت مسکن تهران طی این مدت رشد 42 درصدی داشته که این میزان برای زمین 25 درصد است. این موضوع موید این نکته است که بخش قابل توجهی از قیمت مسکن در سال 98 احتمالا با تکیه بر افزایش قیمت نهاده‌ها و سود سرمایه‌گذارها اتفاق افتاده باشد. براساس آمارها و با بررسی افزایش قیمت‌ نهاده‌ها در ماه‌های گذشته می‌توان تشخیص داد که هرکدام از عوامل دخیل در ساخت و تجهیز مسکن چه رشد قیمتی را تجربه کرده‌اند. در این خصوص نتایج داده‌های مرکز آمار ایران از قیمت نهاده‌های تولید مسکن در زمستان 98، درحالی رشد 28 درصدی را نسبت به زمستان 97 تجربه کرده که قیمت مسکن نیز افزایش 43 درصدی را در اسفند 98 نسبت به مدت مشابه 97 تجربه کرده است. این مساله با توجه به افزایش 25 و 15 درصدی هزینه زمین و نیروی‌کار موید این نکته است که قیمت نهاده‌های تولید بر قیمت نهایی مسکن در سال 98 تاثیر بیشتری در مقایسه با هزینه زمین و نیروی کار گذاشته است.

 افزایش 28 درصدی قیمت نهاده‌های ساختمان در یک‌سال

گفته شد که قیمت نهاده‌های ساختمان طی دوره یک‌ساله زمستان 1397 تا زمستان 1398 به‌طور میانگین رشد 28 درصدی داشته است، اما برخی از نهاده‌ها حتی رشد بیش از 50 درصدی را نیز طی این مدت ثبت کرده‌اند. برای نمونه، طی دوره مذکور در گروه پوکه‌های معدنی و صفحه‌ستون افزایش قیمت‌ها 64 درصد رشد، در پروفیل دروپنجره 56 درصد، در گروه آهن و میلگرد هم 38 درصد بوده است. این سه گروه از مصالح ساختمانی که بیشترین تورم را در میان سایر گروه‌‌های نهاده‌‌های ساختمان‌-مسکونی شهر تهران در زمستان سال 98 تجربه کردند که از شروع ساخت‌وساز تا زمان تکمیل واحدهای مسکونی، موردنیاز سازندگان هستند؛ درواقع این سه گروه از مصالح ساختمانی طیف متنوعی از مراحل و فرآیندهای مربوط به اجرای پروژه‌های ساختمانی را به‌لحاظ رشد قیمت تمام‌شده ساخت‌وسازهای مسکونی تحت‌تأثیر قرار می‌دهند و در همه مراحل ساخت، اثر افزایشی خود را بر هزینه‌های ساختمانی اعمال می‌کنند. همچنین براساس داده‌های مرکز آمار و بررسی موردی در فصل زمستان سال 1398، متوسط قیمت یک کیلوگرم صفحه‌ستون به 9 هزار و 770 تومان رسیده که با 72.1 درصد افزایش نسبت به فصل مشابه سال قبل، بیشترین افزایش را در بین نهاده‌های ساختمانی منتخب داشته است.

در همین فصل، متوسط قیمت هر مترمکعب پوکه معدنی سبک به بیش از 118 هزار تومان بوده است که با 63.8درصد افزایش، رتبه بعدی بیشترین افزایش را داشته است. متوسط قیمت هر دستگاه آبگرمکن دیواری نیز به یک میلیون تومان رسیده که با 57.2درصد افزایش نسبت به فصل مشابه سال قبل، رتبه سوم بیشترین افزایش در متوسط قیمت را داشته است. در بین معدود اقلام کاهشی نیز، متوسط قیمت هر متر سیم‌برق 1×1 میلیمتری به هزار و 163 تومان رسید که با 32.3 درصد کاهش، نسبت به فصل مشابه سال قبل، بیشترین کاهش قیمت را داشته است. در همین فصل متوسط قیمت یک‌ماه اجاره کانکس به حدود 111 هزار تومان رسید که با 17.8درصد کاهش، در رتبه بعدی بیشترین کاهش متوسط قیمت قرار گرفته است. متوسط قیمت هر یارد گونی چتایی نیز برابر 8 هزار و 425 تومان بوده که با 15.2درصد کاهش، رتبه سوم بیشترین درصد کاهش را داشته است.

 نگاهی به عملکرد فصلی نهاده‌های تولید

در بررسی فصل به فصل داده‌های آماری نهاده‌های تولید مسکن‌سازی در شهر تهران در زمستان 98؛ متوسط قیمت یک کیلوگرم صفحه ستون به 9 هزار و 770 رسید که با  53درصد افزایش نسبت به فصل قبل خود (پاییز) بیشترین افزایش را در بین نهاده‌های ساختمانی منتخب داشته است. در همین فصل، متوسط قیمت یک کیلوگرم ورق گالوانیزه (کانال کولر) 14 هزار و 342 بوده که با 52,3 درصد افزایش رتبه بعدی بیشترین افزایش را داشته است. متوسط قیمت یک کیلوگرم پروفیل در و پنجره نیز به 9 هزار و 480 تومان رسید که با  42,8 درصد افزایش نسبت به فصل قبل رتبه سوم افزایش در متوسط قیمت را داشته است. درمقابل متوسط قیمت ماهانه اجاره کانکس به یک میلیون و 101 تومان رسید که با 25 درصد کاهش نسبت به فصل قبل (پاییز)  بیشترین کاهش قیمت را داشته است. در همین فصل متوسط قیمت یک مترمکعب عیار 300  بتن آماده 194 هزار و 472 تومان بوده است که با 1,7 درصد کاهش در رتبه بعدی بیشترین کاهش متوسط قیمت قرار گرفته است. همچنین میانگین تغییر قیمت اقلام منتخب در طول زمستان 98 در مقایسه با پاییز 98 رقم 10 درصد را ثبت می‌کند که در مقایسه با تغییرات 17درصدی قیمت هر مترمربع مسکن در بازه مشابه جالب توجه است.

 افزایش 20 درصدی هزینه نیروی کار ساختمانی

آمار تغییر قیمت نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در قالب 68 مولفه متفاوت منتشر می‌شود که در جدول به گزیده‌ای از آنها اشاره شده است. از 68 مولفه در نظر گرفته شده برای تهیه این آمارها، 25 نیروی کار متفاوت که برای ساختمان‌سازی لازم بوده نیز درنظر گرفته می‌شود. نیروی کاری که از کارگر ساده، کابینت‌ساز، سیم‌کش و... گرفته تا باغبان، بنای نما و بنای سفت‌کار را نیز در برمی‌گیرد. در این میان کاشی‌کارها، سنگ‌کارها و نجارها با افزایش 34، 31، 30 درصدی در قیمت ساعات کارکرد خود بیشترین تغییرات را ثبت کرده‌اند. همچنین نجارهای قالب‌بند، موزائیک‌کار و جوشکاران در و پنجره‌ساز نیز به ترتیب با ثبت تغییرات 11، 13، 14 درصدی در قیمت ساعات کارکرد خود کمترین افزایش را تجربه کرده‌اند. کارگران ساده نیز که طبقات زیادی از جامعه ما را دربرمی‌گیردن، رشد نه‌چندان مناسب 24 درصدی را تجربه کرده است. بر همین اساس متوسط تغییرات قیمتی 25 نیروی مختلف کاری در بخش ساختمان‌سازی عدد 20 درصد را ثبت می‌کند که 8 درصد از متوسط تغییرات کل نهاده‌های تولید پایین‌تر بوده و همچنین در مقایسه با تغییرات قیمت مسکن در بازه منتهی به اسفند 98، که نشانگر رشد 42درصدی است، اختلاف 22 درصدی را نشان می‌دهد. بنابراین واضح است نیروی کار که مولفه اصلی عرضه در بخش مسکن بوده، افزایش دستمزد همسانی را در مقایسه با افزایش قیمت مسکن دریافت نکرده است.

 دلالان بیش از همه سود کرده‌اند

محاسبه دقیق سود سرمایه‌گذاران و علاقه آنها به دریافت سود بیشتر یا کمتر در بخش مسکن امکان‌پذیر نبوده و صرفا معیاری است که به‌صورت کیفی و آن هم با استفاده از برآیند دیگر عوامل و رفتار سرمایه‌گذار‌ها قابل تشخیص است. براساس داده‌های آماری شهر تهران که به‌صورت 6ماهه از سوی سازمان آمار منتشر می‌شود، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در اسفند 98 برابر با 15 میلیون و 568 هزار تومان ثبت شده است که نسبت به رقم 11 میلیون تومانی اسفند 97 خود، رشد 42 درصدی را نشان می‌دهد. همچنین عنوان شد که هزینه زمین و نهاده‌های تولید به‌عنوان عوامل ساخت و عرضه مسکن، با رشد 25 و 28 درصدی در بازه یک‌ساله منتهی به اسفند 98 همراه بوده‌اند. این ناهمسانی اعداد احتمالا مرتبط با بالا رفتن عطش سرمایه‌گذاران برای دستیابی به سود بیشتر بوده است. به‌این‌ترتیب که کاهش عرضه‌وتقاضا در بازار مسکن منجر به کاهش تعداد معاملاتی شده است که دفعات بالاتر آن می‌تواند سرمایه‌گذاران را راضی‌تر نگه دارد. درواقع سرمایه‌گذاری که در گذشته سود وافی و کافی خود را از فروش سه‌واحد مسکونی بهدست می‌آورد، حالا به‌دلیل کاهش تقاضا مجبور شده آن را تنها از فروش یک واحد به‌دست بیاورد و همین امر خود به بالا رفتن قیمت‌ها از محل سود سرمایه‌گذاران دامن زده است.

 چشم‌انداز تورمی مسکن در 10 ماه آتی

بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ شرایط پیچیده و عجیبی را پشت سر گذاشت. این بازار اوایل سال را با رشد قیمت شروع کرد، ماه پایانی تابستان که طبیعتا باید معاملات و قیمت افزایش پیدا کند با افت تاریخی خریدوفروش و کاهش قیمت همراه بود، تا جایی که معاملات در تهران به ۲۸۵۵ فقره رسید که گفته می‌شود کمترین میزان از سال ۱۳۶۶ تاکنون بوده است و قیمت‌ها نیز ۳.۵ درصد افت کرد. در پایان سال هم با وجود گمانه‌زنی‌ها مبنی بر افت قیمت ناشی از شیوع ویروس کرونا، رشد ۸.۷ درصدی ماهیانه قیمت اتفاق افتاد که از اردیبهشت‌ماه که نرخ ماهیانه ۱۱.۴ درصد بالا رفت بی‌سابقه بود. همین رفتار غیرقابل پیش‌بینی بازار مسکن در سال گذشته، هر نوع گمانه‌زنی از چشم‌انداز این بازار در سال جاری را دشوار می‌کند. بااین‌حال کارشناسان معتقدند سقف‌های مقاومتی مهمی بر افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ وجود دارند که می‌توانند قیمت‌ها را در محدوده تورم عمومی حفظ کنند؛ اتفاقی که تقریبا در سال ۱۳۹۸ نیز رخ داد.

طبق آماری که مرکز آمار در اسفند ماه ۱۳۹۸ ارائه کرد نرخ تورم عمومی سالیانه ۳۴.۸ درصد بود. وزارت راه‌وشهرسازی نیز تورم نقطه‌به‌نقطه در اسفندماه ۱۳۹۸ شهر تهران را ۴۲ درصد اعلام کرده است. این رقم کمتر از نصف تورم ۹۵.۶درصد پایان سال ۱۳۹۷ بخش مسکن بود. همچنین قابل پذیرش است که در سال 99 بخش مسکن پیشران اقتصاد نخواهد بود، چراکه با توجه به حجم خانه‌های خالی و کاهش شدید قدرت خرید مردم، بعید است در سال ۹۹ بتوان روی بخش مسکن به‌عنوان حوزه پیشران رشد اقتصادی حساب باز کرد. بنابراین فعالان مسکن باید متناسب با تصویر واقعی این بخش، فعالیت‌های خود شامل میزان ساخت، کیفیت ساخت و توقع از فروش را تعریف کنند.

 * نویسنده: مرتضی عبدالحسینی، روزنامه نگار