کارشناسان و فعالان بازار مسکن در گفت‌وگو با «فرهیختگان» معتقدند این بازار درحال حاضر با یکی از سنگین‌ترین رکودها دست‌وپنجه نرم می‌کند. کارشناسان می‌گویند ما همزمان هم با انباشت تقاضا و هم با کاهش توان خرید مردم روبه‌رو هستیم. به اعتقاد آنها، رکود تورمی در بازار مسکن رخنه کرده و بعید است در مدت‌زمان کوتاه دست از سر این بازار بردارد. در این گزارش وضعیت ساخت و ساز و قیمت مسکن را بررسی میکنیم.
سقوط معاملات مسکن به کف ۱۶ ساله
بررسی‌های «فرهیختگان» نشان می‌دهد در ۵ماهه نخست سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۴۰۱ به‌طور میانگین ۵۰ هزار معامله مسکن در شهر تهران انجام شده و در برخی سال‌ها نیز سقف معاملات ۵ماهه حتی به حدود ۷۰ هزار فقره نیز نزدیک شده است.
این در حالی است که در ۵ ماهه ابتدایی سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، به‌طور میانگین تنها ۱۷ هزار و ۵۰۰ معامله انجام شده که حکایت از کاهش ۶۵ درصدی نسبت به میانگین معاملات دوره ۱۳۸۸ تا ۱۴۰۱ دارد. کاهش شدید معاملات مسکن در ۵ماهه نخست امسال این معاملات را به کف تاریخی قبل از سال ۱۳۸۸ رسانده است. کارشناسان و فعالان بازار مسکن به «فرهیختگان» گفتند این بازار درحال حاضر با یکی از سنگین‌ترین رکودها دست‌وپنجه نرم می‌کند.
رکودی که با افزایش مکرر قیمت ملک در سال‌های اخیر، کاهش شدید قدرت خرید خریداران مصرفی و وجود نرخ‌های بدون ریسک بالا در بازار مثل اوراق دولتی یا صندوق‌های درآمد ثابت برای خریداران سرمایه‌ای، تقویت شده و جذابیت مسکن را کمتر کرده است.
۴۳ پرونده مشکوک تعاونی‌های مسکن
پرونده‌های زیادی درخصوص کلاهبرداری یا تخلفات یا به بن‌بست رسیدن پروژه‌های تعاونی‌های مسکن در کشور وجود دارد که بعضا بین 10 تا 20 هزار نفر را فقط در یک پروژه درگیر خود کرده است. نگاهی به آمار و ارقام جدول نشان می‌دهد برخی از این پرونده‌ها صرفا کلاهبرداری بوده و برخی از پرونده‌ها مربوط به عدم شناخت مسئولان شرکت تعاونی از ضوابط قانونی رخ‌داده است. برای مثال در برخی از تعاونی‌ها، مسئولان تعاونی زمینی را از فرد کلاهبردار خریده یا زمینی را خریده‌اند که کاربری غیرمسکونی داشته یا خارج از محدوده شهری بوده و بعدا نتوانسته‌اند مجوز ساخت دریافت کنند. یا اگر هم پس از چندین سال موفق به دریافت مجوز شده‌اند، منابع اولیه کفاف وعده‌های آنها را نمی‌داده است.
به‌نظر می‌رسد در این میان تاخیر در اجرای پروژه‌های مسکن و از راه رسیدن تورم‌های بالا در کشور نیز در به بن‌بست رسیدن برخی از پروژه‌های تعاونی‌های مسکن نقش داشته است. به عبارتی در برخی از پروژه‌های تعاونی مسکن، مسئولان تعاونی براساس برآورد اولیه مبالغی را از افراد دریافت کرده و این مبالغ را صرف سپرده بانکی یا خرید ارز و سکه و... کرده‌اند که تا زمان شروع پروژه بتوانند از این منابع سود و عایدی کسب کنند. طمع آنها بیشتر شده و بعضا یا منابع را کلاهبرداری کرده‌اند یا اینکه منابع قبلی پاسخگوی تورم‌های بالای زمین و مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت نبوده و آنها از پس ساخت مسکن و به سرانجام رساندن وعده خود برنیامده‌اند.
شهرداری با مسکن چه کرد؟
در گزارش های پیشین فعالان ساخت‌وساز در گفت‌وگو با «فرهیختگان» از تبعات تاخیر صدور پروانه‌های ساختمانی گفتند. انبوه‌سازان می‌گویند طولانی شدن روند صدور پروانه ساخت، تنها به زمان سپری‌شده در پیچ‌وخم ادارات و بعضا زدوبند و رشوه و تخلفات دیگر محدود نمی‌شود، بلکه در شرایط اقتصادی فعلی و کاهش ارزش پول ملی، خواب طولانی‌مدت سرمایه و افت ارزش سرمایه سرمایه‌گذاران و سازندگان موجب می‌شود آنان خرید زمین و معاملات سفته‌بازانه را به ساخت مسکن ترجیح دهند. به‌گفته فعالان بازار مسکن، در دولت چهاردهم یکی از مهم‌ترین دستورکارها باید تسهیل فرآیندهای اجرایی و زمان صدور پروانه ساختمانی باشد. مقایسه تطبیقی در این زمینه نشان می‌دهد درحالی زمان صدور پروانه ساختمانی در ایران بین 7 تا 12 ماه است که این زمان در تنها 28 روز (چهار هفته) است.
۵۶ درصد از هزینه تهرانی‌ها را مسکن می‌بلعد
براساس جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران از جزئیات هزینه- درآمد خانوارهای شهری کشور، سهم مسکن از کل هزینه‌های خانوارهای شهری کشور در سال 1402 درحالی به‌طور میانگین در کشور 42.4 درصد بوده که این میزان در استان تهران با سهم 55.8 درصد، در رتبه اول قرار گرفته است.
نکته قابل تامل دیگر، جهش عجیب‌وغریب سهم مسکن از هزینه‌های خانوارهای شهری استان تهران است. طبق داده‌های مرکز آمار ایران، در سال‌های 1380 تا 1384 سهم مسکن از هزینه‌های خانوارهای شهری استان تهران بین 34 تا 35 درصد بوده است، عددی که در سال‌های 1389 تا 1392 به 47 تا 48 درصد می‌رسد اما در سال‌های 1393 تا 1396 کاهش جزئی داشته و به حول و حوش 44 درصد کاهش می‌یابد. این عدد در سال‌های اخیر با جهش‌های شدید قیمت مسکن، عدد 50 درصدی را در سال‌های 1398 و 1399 به ثبت می‌رساند، سپس در سال 1401 به حدود 51 درصد رسیده و در سال 1402 عدد عجیب 55.8 درصد را به خود دیده است.
بی‌توجهی نهاد دولت به ایفای نقش فعال در سیاستگذاری؛ چگونه منجر به بحران شد؟
کمبود مسکن و افزایش سرسام‌‌آور قیمت اجاره تبدیل به یکی از چالش‌های اصلی بسیاری از کشورهای جهان شده است. بر اساس آماری که اخیرا موسسه آماری STATITISTA منتشر کرده مسکن دومین هزینه بزرگ خانوارها در کانادا، استرالیا و هلند است.
تجربه کانادا نشان می‌دهد تبدیل مسکن به ابزار سرمایه‌گذاری (حتی ابزار جذب سرمایه‌گذاری خارجی) جرقه بحرانی را رقم زده که دولت تاکنون از حل آن عاجز مانده است. مسئله اصلی این است که کارشناسان می‌گویند دولت در زمان شکست ساختاری در بازار مسکن یا عدم توازن ساختاری در بازار مسکن باید اقدام به مداخله و تنظیم‌گری کند. این درحالی است که در ایران دولت ساخت مسکن (اعم از مسکن مهر، اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن) و مداخله‌های قیمتی غیرمؤثر انجام می‌دهد که در نهایت نه تنها از پس آنها برنمی‌آید، بلکه به وظیفه اصلی خود که تنظیم‌گری و مداخله‌های غیرقیمتی ازجمله سیاست‌های مالیاتی تنظیم‌گر است، عمل نمی‌کند. ماحصل این وضعیت، حجم بالای خانه‌های خالی، ساخت و ساز لوکس و پرهزینه و با متراژ بالا و سهم 80 درصدی خریدهای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است.