کار دفتر اسناد رسمی تنظیم سند رسمی است و دلیل اینکه در کشورهای دیگر برعکس کشور ما دادگاه‌ها خلوت است، همین موضوع است که (در کشور ما) به قانون استناد و عمل نمی‌شود و پرونده‌های زیادی درباره اختلافات میان مالک و مستأجر در دادگاه‌ها وجود دارد که وقت مردم و دستگاه قضایی را می‌گیرد.
در حال حاضر پرونده‌هایی که برای ملک در دادگستری مفتوح مانده به دلیل دعاوی ناشی از قراردادهای عادی در بنگاههای کشور است. حتی دیده شده که برخی وجود کد رهگیری و هولوگرام را به‌عنوان یک برتری برای سند عادی اغراق می‌کنند، اما باید به مردم اطلاع‌رسانی کرد که اعتبار سند عادی یا رسمی را قانون معین می‌کند، نه ابعاد و شکل و شمایل آن.
سند عادی در ذات خود از پشتوانه قانونی برخوردار نیست و هرچه ضریب امنیتی، هولوگرام، سریال، فرم، طرح و... هم داشته باشد، بازهم یک سند عادی محسوب می‌شود.
مزایای زیاد سند رسمی مانند قاطع و رافع دعوی بودن و تحت تاثیر مرور زمان قرار نگرفتن، غیرقابل انکار و تردید بودن و قابل استناد و معتبر بودن تاریخ سند رسمی و لازم‌الاجرا بودن آن و سایر پشتوانه‌ها و حمایت‌های قانونی، اعتبار سند رسمی را از اسناد عادی متمایز کرده است و قانونگذار هم صلاحیت ذاتی دفاتر اسنادرسمی را چه در قانون مدنی و چه در قانون ثبت، تنظیم و ثبت اسناد رسمی قرار داده است.
باید گفت هر سند رسمی معتبر است مگر اینکه خلاف آن در دادگاه صالح اثبات شود و در مقابل، اسناد عادی، نیازمند اثبات در دادگاه صالح به جهت کسب اعتبار قانونی هستند، به همین دلیل است که اسناد رسمی، به خودی خود لازم‌الاجرا هستند و این، مزیت حقوقی منحصربه‌فرد سند رسمی برای برتری نسبت به سند عادی است.
از وقتی بنگاههای املاک به تنظیم مبایعه‌نامه عادی و اجاره‌نامه روی آوردند معضلی را گریبانگیر مردم کرده و گرفتاری‌‌های فراوانی در این زمینه پیش آمده و زندگی و امنیت روانی و مالی مردم را به مخاطره انداخته و این مشکلات پیامد نامطلوب چنین عملکردی بوده است.
در ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک آمده است، تمام عقود و معاملات مردم راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول در دفاتر املاک ثبت می‌شود. این بدان معناست که از دیدگاه قانون، مشاوران املاک صلاحیت هیچ‌گونه تنظیم عقود یا قراردادی را ندارند.
بنگاههای املاک فقط مشاور هستند
محمد رادپور وکیل پایه یک دادگستری در گفت‌وگو با «فرهیختگان» با اشاره به اینکه چرا بنگاههای املاک همچنان به نوشتن قولنامه ادامه می‌دهند و مالک و مستاجر باید در دادگاه‌ها سر گردان باشند، اظهار کرد: «همان‌طور که اشخاص برای خرید مایحتاج روزانه خود به سوپرمارکت مراجعه می‌کنند برای انجام این موارد هم مرسوم بوده تا به بنگاههای املاک مراجعه کنند و به نظر می‌رسد عامه بر این اعتقاد هستند که انعقاد قرارداد در این مکان‌ها، به قراردادشان اعتبار می‌دهد!»
وی افزود: «از این بحث مختصر می‌خواهم این نتیجه را بگیرم که اصولا در شرع ما برای معاملات خرید و فروش (عقد بیع) یا اجاره نیاز به اقدام جانبی اعم از ثبت یا کتبی بودن پیش‌بینی نشده است (به غیر از موارد استثنا به مانند بیع صرف که شرایط خاص خود را دارند) و در همین حد که طرفین به انجام قراردادی رضایت داشته باشند، کفایت می‌کند.»
رادپور تصریح کرد: «یکی دیگر از دلایلی که افراد تاکنون ترجیح می‌داده‌اند اجاره‌نامه‌ای در دست داشته باشند، این است که در قرارداد (عقد) اجاره از امتیاز تخلیه فوری با شرایط مقرر قانونی استفاده کنند و بهره‌مندی از این امتیاز منوط به کتبی بودن قرارداد اجاره و داشتن دو شاهد بوده است که ذیل اجاره‌نامه را امضا کرده باشند؛ اگر قرارداد عادی باشد و نه رسمی.»
وکیل پایه یک دادگستری تصریح کرد: «اجاره‌نامه‌ها یا مبایعه‌نامه‌های چاپی که نزد مشاوران املاک وجود دارد، دارای حداقل ایراد است، ولیکن متاسفانه دیده شده که برخی از این قشر با درج جملاتی در ذیل این قراردادها، چنان ماهیت پیچیده‌ای به اجاره‌نامه، مبایعه‌نامه و... می‌دهند و آن چنان قرارداد را به چالش می‌کشند که با این اقدامات فقط برای متعاملین گرفتاری ایجاد و به نظر من اکثر مردم می‌دانند که هدف درج این جملات که هم دارای بار حقوقی است و هم می‌تواند فلج‌کننده باشد، چیست!»
وی ادامه داد: «هر چند این مشاوران املاک قصد سوء ندارند، ولی رفتارشان بسیار می‌تواند ویران‌کننده باشد. گفتنی است دلیل ویژه‌ای وجود ندارد که طرفین قرارداد خود را نزد مشاوران املاک بنویسند و می‌توانند در این خصوص، خود اقدام کنند یا حتی متن مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه را از سایت‌های معتبر اینترنتی اخذ کرده و جاهای خالی را به درستی و صداقت پر کنند و البته پیشنهاد می‌شود حتما علاوه‌بر امضا، قراردادها دارای اثر انگشت متعاملین هم باشد.»
رادپور با اشاره به ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور گفت: «این قانون که در تاریخ 10 بهمن 96 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده و پس از انقضای قانون برنامه پنجم توسعه لازم‌الاجرا شده است، چنین بیان می‌کند که کل معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.»
اسناد حتما در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند
مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با «فرهیختگان» با اشاره به روال کار مشاوران املاک اظهار کرد: «دفاتر املاک ابتدا سند قبلی ملک را رویت می‌کنند و اگر مشکلی نداشت، بین خریدار و فروشنده یک سند عادی تنظیم می‌کنند.»
وی افزود: «بعد از تنظیم سند عادی مهلت دوماهه تعیین می‌شود تا طرفین در دفاتر اسناد رسمی حاضر شوند و سند رسمی مربوط به معامله را تنظیم کنند.»
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به لزوم ثبت اسناد در دفترخانه‌ها، گفت: «اسناد باید حتما در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند و من هم با این موضوع موافق هستم چراکه آخرین مرجع سندی ما همین اسناد دفترخانه‌هاست.» قلی‌خسروی تصریح کرد: «قانون 10 مدنی می‌گوید هر قرارداد که به امضای طرفین برسد لازم اجراست؛ چه سند عادی باشد و چه سند رسمی.»
اطلاعات حقوقی در جامعه به حد کافی نیست
محمدعلی اسفنانی، سخنگوی کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس نهم شورای اسلامی در گفت‌وگو با «فرهیختگان» با اشاره به مشکلات تنظیم سند به وسیله مشاوران املاک، گفت: «یکی از مشکلاتی که واقعا به بحث افزایش پرونده‌ها در دادگاه‌ها دامن می‌زند نوشتن قولنامه دستی و رجوع نکردن به دفترخانه‌هاست، علت آن هم این است که متاسفانه حقوق در کشور ما مهجور است چون اطلاعات حقوقی در جامعه به حد کافی نیست در نتیجه مردم در تشکیل پرونده‌ها به خاطر ناآگاهی از نحوه تنظیم قراردادها و نحوه اجرای روابط حقوقی‌شان به مشکل برمی‌خورند.»
وی افزود: «یکی از مسائلی که در این موضوع موثر است و هنوز جامعه ما به این سمت و سو نرفته، بحث ثبت معاملات اموال منقول یا غیرمنقول به صورت رسمی است، چون ثبت ملک به صورت رسمی انجام نمی‌شود و احتمال دارد در اجرای قراردادهایی که منعقد می‌کنند، دچار مشکل شوند.»
این نماینده مجلس با اشاره به راه‌حل کاهش آمار پرونده‌ها، گفت: «تنظیم سند در دفترخانه‌ها از آنجا مهم است که قانون دولت و افراد را موظف کرده پایبند این اسناد باشند بر همین اساس به نظر من تنظیم اسناد رسمی می‌تواند در کاهش آمار پرونده‌ها نقش مهمی داشته باشد.»
اسفنانی خاطرنشان کرد: «بارها شاهد بودم که مسئولان بنگاههای معاملات ملکی حتی سواد خواندن و نوشتن نداشتند اما مجوز بنگاه املاک را دارا بودند و این هم باز مشکلی است که متاسفانه در جامعه وجود دارد.»
این قاضی باسابقه گفت: «بنگاههای ملکی وظیفه دلالی یا رابط بین فروشنده و خریدار را ایفا می‌کنند یعنی باید رابط بین فروشنده و خریدار واقع شوند، خریدار جلب کنند و فروشنده هم به آنها مراجعه کند و آنها شرایط معامله را تنظیم کنند، با هم توافق کنند و نهایتا تنظیم سند بیع به دفتر خانه منتهی شود. این قاعده کار است که در کشورهای پیشرفته حقوقی این اتفاق انجام می‌شود ولی متاسفانه در کشور ما مشاوران املاک علاوه‌بر اینکه این رابطه دلالی و واسطه‌گری را انجام می‌دهند، تنظیم قولنامه‌ها هم با آنهاست.»
اسناد عادی جایی برای دفاع در دادگاه ندارند
اسناد که به صورت عادی تنظیم می‌شود مطابق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی هم قابل تردید است و هم قابل انکار و هم می‌شود نسبت به آن ادعای جعل کرد ولی اسنادی که به صورت رسمی تنظیم می‌شوند اولا امکان تردید در آنها نیست و جعل هم در یک حالت قابل تصور است آن هم به صورت جعل معنوی که این یک مورد بسیار خاصی است و اثبات آن بسیار سخت است، بر همین اساس اسنادی که به صورت رسمی تنظیم می‌شوند از استحکام بیشتری برخوردار هستند، قابل خدشه نیستند، و قابل استناد هستند.
بنگاههای معاملات املاک هول و هراس در مردم ایجاد می‌کنند. اشتباها به مردم می‌گویند همین قولنامه یا اجاره‌نامه دستی برای شما کافی است و نیازی نیست به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. یکی از مشکلات عمده اسناد عادی این است که فرد تکیه بر سندی دارد که نزد دولت هیچ اعتباری ندارد. برای اعتبار دادن به یک سند عادی باید فرد به محکمه یا دادگاه مراجعه کند و حکمی در جهت اعتبار آن بگیرد. وقتی سند عادی تنظیم می‌شود فقط فروشنده و خریدار ملزم به رعایت مندرجات آن هستند. دولت آن را معتبر نمی‌شناسد و هیچ اعتباری به آنها نمی‌دهد.
پس با استناد به مطالب گفته شده در این گزارش باید به مردم آگاهی داده شود که جهت انعقاد قراردادهای خود درخصوص اموال غیرمنقول ثبت شده ایشان، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و از امتیارات سند رسمی برخوردار شوند و با این حساب عملا کار اصلی مشاوران املاک، در حد مشاوره نسبت به املاک و معرفی املاک پیش رود.
* نویسنده : مهسا شمس‌کلائی روزنامه‌نگار