• تقویم روزنامه فرهیختگان ۱۰:۰۰ - ۱۳۹۹/۰۴/۱۰
  • نظرات روزنامه فرهیختگان۰
  • 0
  • 0
جزئیات پیشنهاد به دولت برای جایگزینی ایده خطرناک تغییر کاربری زمین‌های اطراف شهر

تولید مسکن به جای تولید دلال

نتایج نشان می‌دهد به‌جای دستور به سلاخی کردن بهترین زمین‌های کشاورزی در محدوده و حریم شهرهای کشور (دستور اخیر رئیس‌جمهور)، در شهر تهران به اندازه 29 درصد از مساحت شهر فضا برای گسترش و تامین مسکن ارزان قیمت وجود دارد. این الگو در کنار مزیت «زمین صفر»، مشکلات مسکن مهر را هم نخواهد داشت.

به گزارش «فرهیختگان»، در روزها و هفته‌های اخیر که قیمت مسکن سر به فلک کشیده و دسترسی به آن عملا برای اغلب دهک‌های درآمدی تبدیل به یک آرزو شده و در کنار آن با اخبار ضدونقیضی که از پشت‌بام‌خوابی و هم‌خانه شدن دو خانوار و ساخت خانه‌های 25 متری منتشر می‌شود، ضرورت بازاندیشی در مساله تامین مسکن، ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن و استفاده از ابزارهای کنترلی سوداگری همچون ایجاد پایه‌های مالیاتی (مالیات بر عایدی مسکن و خانه‌های خالی و...) بیش از پیش احساس می‌شود. در گزارش حاضر با نقد رویکردهای دولت‌های مختلف در حوزه مسکن ازجمله نقد برنامه‌های اخیر دولت روحانی، درنهایت با استناد به تجربه‌های جهانی که منشعب از پارادایم توسعه پایدار هستند، الگوی توسعه درونی الگوی مطلوب برای تامین مسکن در شهرهای کشور معرفی کرده و همچنین برای نمونه براساس آمارهای رسمی، ظرفیت‌های شهر تهران را نیز برای اجرای این الگو بررسی کرده‌ایم. نتایج نشان می‌دهد به‌جای دستور به سلاخی کردن بهترین زمین‌های کشاورزی در محدوده و حریم شهرهای کشور (دستور اخیر رئیس‌جمهور)، در شهر تهران به اندازه 29 درصد از مساحت شهر فضا برای گسترش و تامین مسکن ارزان قیمت وجود دارد. این الگو در کنار مزیت «زمین صفر»، مشکلات مسکن مهر را هم نخواهد داشت.

کالازدایی از زمین و مسکن در اول انقلاب

با پیروزی انقلاب اسلامی، ازجمله اولین برنامه‌های توجه به مسکن در نظام اسلامی، افتتاح حساب 100 بانک ملی توسط حضرت امام خمینی(ره) بود. این حساب که به‌منظور تهیه مسکن برای مستضعفان و اقشار کم‌درآمد توسط رهبر کبیر انقلاب افتتاح شد، درنهایت منجر به شکل‌گیری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شد. اما در کنار بنیاد مسکن که وظیفه تامین مسکن برای محرومان و همچنین بعدها وظیفه تامین مسکن روستایی را برعهده گرفت؛ تحولات سال‌های اول انقلاب موجب شد با موج عدالتخواهی و رفع فقر و محرومیت که در جامعه شکل گرفته بود، دخالت دولت در بازار زمین و مسکن شهری افزایش یابد. از این رو، دولت درصدد رفع بزرگ مالکی و سوداگری بر زمین و مسکن و حذف انحصارات برآمد. اعطای یارانه‌های زمین، وام و اعتبار و حمایت از تولید مصالح ساختمانی و همچنین احداث مجتمع‌های مسکونی و تکمیل خانه‌های نیمه‌تمام ارزان‌قیمت ازجمله اقداماتی بود که در همین راستا در دستور کار دولت قرار گرفت. بر همین اساس قوانین مختلفی همانند قانون تثبیت نسبی بهای زمین و جلوگیری از افزایش نامتناسب آن، لایحه قانونی راجع به تعیین حداکثر مبلغ وام مسکن، قانون روابط موجر و مستأجر، قانون اراضی شهری، قانون تکمیل و نحوه استفاده شهرک‌ها و مجتمع‌های ساختمانی نیمه‌تمام، قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن در مجلس تصویب و به دولت ابلاغ شد.

 در دهه 60 آماده‌سازی زمین در سطحی گسترده و ایجاد شهرهای جدید از عمده‌ترین سیاست‌های دولت بود که به جهت رشد شهرهای بزرگ و مشکلات مربوط به تامین اشتغال و نبود هماهنگی بین اسکان و اشتغال، به رشد سکونت‌گاه‌های خودرو دامن زد. براساس مطالعات طرح مجموعه شهری تهران، سکونت‌گاه‌های غیررسمی این منطقه شهری در دهه 1360 بیش از 20 برابر شهرهای جدید جمعیت‌پذیری داشته‌اند. طرح آماده‌سازی زمین که در قالب قانون زمین شهری انجام می‌شد، براساس آن دولت می‌توانست زمین‌های دولتی دایر بالای 1000 متر را که کاربری هم نداشتند را مصادر کرده و برای ساخت مسکن در اختیار تعاونی‌ها و سازندگان قرار دهد. در این دوره به‌رغم مداخله گسترده دولت در کلیه فرآیندهای پیش‌نیاز برای تولید مسکن، به جهت عدم تعریف یک افق بلندمدت در حوزه تامین مسکن، برنامه‌های ساخت و تامین مسکن در کنار افزایش جمعیت سکونت‌گاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای، موجب از دست دادن جمعیت و افت خدمات شهری در بافت مرکزی شهرهای تاریخی و تشدید سرعت روند فرسودگی بافت شهری شد.

در یک جمع‌بندی؛ بررسی سیاست‌های اجرا شده این دوره نشان می‌دهد جلوگیری از بورس‌بازی زمین، کالازدایی از زمین و مسکن از نتایج مثبت دخالت دولت در بازار زمین و مسکن و شکل‌گیری انحصار و سرمایه‌داری دولتی، عدم تبعیت برنامه‌ریزی مسکن از کلان‎برنامه‌ها همچون برنامه آمایش سرزمین و توجه عمده به رفع آنی مشکلات کمبود مسکن از پیامدهای منفی دخالت دولت در بازار مسکن طی این دوره بود. در نتیجه رشد شهرهای بزرگ و مشکلات مربوط به تامین اشتغال و نبود هماهنگی بین اسکان و اشتغال موجب شد طرح‌های عدالت‌طلبانه نتواند به همه نتایج مورد انتظار خود برسد.

دولت سازندگی و تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای

در این دوره برنامه‌های مختلفی از سوی دولت در قالب برنامه‌های پنج ساله توسعه (برنامه‌های اول تا سوم) تدوین شد که ایجاد مراکز مسکونی جدید، ایجاد ‌انگیزه برای نگهداری و مرمت مسکن موجود، اولویت تامین مسکن اقشار محروم، تشویق انبوه‌سازی و تولید مصالح ساختمانی و تربیت نیروهای ماهر در بخش توسعه و نظارت بر ساخت‌وساز ازجمله آنهاست. در این دوره به جهت اجرای سیاست‌های تعدیل و تثبیت اقتصادی، کاهش اعتبارات عمرانی و بانکی، افزایش سود بانکی، افزایش سریع قیمت مصالح ساختمانی و تورم شدید، مسکن عملا از دسترس گروه‌های کم‌درآمد و دهک‌های یک تا پنج خارج شد و در مجموع با عواملی که ذکر شد، هیچ‌کدام از سیاست‌های حمایتی از سمت تقاضا، به جامعه هدف اصابت نکرد و نتیجه‌ای دربر نداشت.

در دوره سازندگی دولت در چارچوب سیاست‌های آزادسازی و رهاسازی بازار مسکن، بیشتر از عرضه مسکن حمایت کرد و سهم بخش خصوصی و انبوه‌سازان را بیشتر کرد. در این دوره سیاست‌های آزادسازی اقتصادی و رشد مبتنی‌بر بازارها به‌عنوان محور اصلی سیاستگذاری مطرح بود. این سیاست‌ها موجب افزایش فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مستغلات، کاهش سهم دولت در بازار زمین و در نتیجه افزایش شدید قیمت زمین شد. افزایش دامنه رونق و رکود، افزایش هزینه تمام‌شده واحدهای مسکونی با توجه به نرخ تورم و عدم ثبات قیمت‌ها و عدم افزایش درآمد سرانه خانوارها، افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی، افزایش بهای مصالح ساختمانی، پایین بودن سهم تسهیلات بانکی در قیمت تمام‌شده واحد مسکونی و عدم حمایت مالی از واحدهای استیجاری کوچک و وجود ناهماهنگی در سیاست‌ها و برنامه‌های اتخاذ شده به وسیله سازمان‌ها و نهادهای مختلف دخیل در بخش مسکن ازجمله عواملی بودند که در دولت سازندگی موجب شد ماهیت مسکن از کالای مصرفی به کالاهای سرمایه‌ای تبدیل شود.

دولت اصلاحات و تدام همراهی با سوداگران زمین و مسکن

دولت اصلاحات همزمان شد با کاهش درآمدهای نفتی و کاهش رشد اقتصادی. در این دوره بخش مسکن نیز یک دوره طولانی رکود را تجربه کرد. در این دولت برنامه سوم پنج ساله توسعه بر ادامه برنامه‌های قبلی برای حل مشکل مسکن افراد کم‌درآمد و آزادسازی بازار مسکن تاکید داشت. حمایت از کوچک‌سازی و انبوه‌سازی ازجمله سیاست‌های مورد حمایت این دولت بود. ازجمله سیاست‌های پولی دولت در این دوره، اقدامات لازم را در رابطه با ایجاد بازار رهن ثانویه و امکان خریدوفروش اوراق رهن ثانویه در بازار سرمایه و مشارکت بخش مسکن در بازار بورس و همچنین پلکانی کردن اقساط تسهیلات بانکی برای دریافت‌کنندگان وام و پرداخت تسهیلات بانکی تدریجی برای ساخت مرحله‌ای مسکن گروه‌های کم‌درآمد بود.

در مجموع طی دهه 70 تا شروع دولت احمدی‌نژاد، دو دولت سازندگی و سپس دولت اصلاحات درخصوص بازار زمین بر اتکای صددرصدی به سازوکار بازار و در نتیجه آزادسازی کامل بازار زمین تاکید داشتند که همین عامل زمینه‌ساز شکل‌گیری و رونق فعالیت‌های سوداگرانه در بخش زمین شهری شد و درنهایت سوداگری در بخش زمین با شروع تراکم فروشی از سال 1370 در شهرداری‌ها، بازار مسکن را نیز تحت‌تاثیر خود قرار داد. در این دوره وام‌های مسکن مورد توجه و تاکید جدی قرار گرفت و از این جهت که به سرمایه اولیه قابل‌توجهی نیاز داشت و عملا اقشار ضعیف حتی مبلغ اولیه برای دریافت وام را نداشتند، بازهم گروه‌های کم‌درآمد و دهک‌های یک تا پنج را از دسترسی به مسکن محروم کرد. براین اساس برون‌داد اجرایی سیاست‌های دولت سازندگی و دولت اصلاحات که دال مرکزی آن توجه و تاکید بر ارزش مبادلاتی مسکن، انباشت سرمایه، تراکم‌فروشی و خلق رانت بود، منجر به بازارسپاری زمین و مسکن به دست دلالان و سوداگران زمین و مسکن شد. در این دوره سرازیر شدن انبوهی از سرمایه در بازار مسکن از سوی اشخاص حقوقی(ازجمله بانک‌ها، شرکت‌های دولتی و... ) موجب شد مسکن ارزشی کاذب پیدا کند و سیاست انبوه‌سازی که در هر دو دولت پیگیری می‌شد، به نتایج قابل قبول نرسید.

چند دلیل برای شکست «مسکن مهر» دولت بهار

پس از ناکامی برنامه‌های توسعه در دستیابی به اهداف کمی‌وکیفی در حوزه مسکن، در بند (ج) ماده 30 قانون برنامه چهارم توسعه(1384تا 1388) دولت مکلف شده بود تا پایان سال اول برنامه، طرح جامع مسکن را با هدف تحقق عدالت اجتماعی و با رویکرد توانمندسازی تدوین کند. با این حال زمانی که دولت احمدی‌نژاد بر سر کار آمد، به‌جای تهیه طرح جامع مسکن، طرح دیگری به نام «مسکن مهر» را جایگزین طرح مذکور کرد که هدفش تامین مسکن ارزان برای گروه‌های کم‌درآمد و دستیابی به عدالت اجتماعی در حوزه دسترسی به مسکن بود.

براساس طرح مسکن مهر دولت نهم که از سال 1386 به اجرا گذاشته شد، مقرر شد در قالب حق بهره‌برداری 99 ساله و اجاره‌داری 5 ساله مسکن مهر، افراد بدون مسکن صاحب مسکن شوند. مهم‌ترین ویژگی طرح زمین 99 ساله اجاره‌ای مسکن مهر، حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن بود. این سیاست که با عنوان «سیاست زمین صفر» شناخته می‌شد، قصد داشت با حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن، اقشار کم‌درآمد را صاحب مسکن ارزان قیمت کند. در همین راستا دولت احمدی‌نژاد ساخت سالانه 1.5 میلیون واحد مسکونی را در دستور کار خود قرار داد که منابع آن قرار شد از طریق صندوق ذخیره ارزی و بخشی از اعتبارات طرح‌های زودبازده به مسکن مهر تامین شود. اما درنهایت طرح مسکن مهر دولت‌های نهم و دهم با وجود همه مزیت‌هایی که نسبت به طرح‌های مسکن دولت‌های قبل داشت، به دلیل مشکلاتی که داشت، بدون توجه به برطرف کردن این مشکلات با شروع دولت روحانی توسط عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی کنار گذاشته شد. ازجمله مزایای مسکن مهر، کاهش و ثبات نسبی قیمت مسکن در کشور طی اجرای طرح بود. اما در کنار این موضوع به دلیل وسعت اجرایی بسیار گسترده طرح، مکان‌یابی نامناسب مسکن در برخی از شهرها و به‌تبع آن نبود زیرساخت‌های اولیه شهری و توقف اسکان به دلیل هزینه بالای اجرای زیرساخت‌های شهری، عدم رعایت پیوست‌های محیطی و ایجاد زیرساخت‌ها، کیفیت پایین ناشی از ارزان‌سازی، مشکلات مربوط به تامین امنیت و تامین نیازهای اساسی و همچنین بی‌توجهی به مساله هویت شهری، مسکن مهر در برخی از شهرهای کشور چندان مورد توجه قرار نگرفت و با آمدن دولت روحانی این طرح به شکل گسترده‌ای به حاشیه رفت.

دولت روحانی و دنیایی از تناقض‌ها و تضادها

با روی‌کار آمدن دولت روحانی، این دولت از همان اولین روزها با ادامه مسکن مهر مخالفت کرد. البته این مخالفت باتوجه به مشکلاتی که در طرح مسکن وجود داشت و ذکر شد، طبیعی بود، اما مساله اینجاست که دولت به‌رغم برخی موفقیت‌های ناشی از «زمین صفر» که مسکن مهر داشت، اقدام به رفع مشکلات این طرح و تجدیدنظر در این طرح ازجمله تجدیدنظر در مکان‌یابی مسکن مهر نکرد.
پس از توقف مسکن مهر، دولت روحانی در سال 1393 خبر از اجرای طرح ساخت مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی یا مسکن امید داد، با این حال با گذشت چندین سال این طرح به مرحله اجرا نرسید. طی این سال‌ها دولت روحانی طرح‌های دیگر را نیز در حوزه مسکن کلید زد که عمدتا مربوط به بخش تحریک تقاضا بود. وام مسکن زوجین و مسکن اولی‌ها، وام مسکن جوانان و... ازجمله این سیاست‌ها بود که بدون توجه به 1- توان خانوارها یعنی بی‌توجهی به ضریب اصابت این وام‌ها به خانوارهای کم‌درآمد و 2- بی‌توجهی به عرضه و تولید مسکن در کنار تحریک تقاضا، بدترین شرایط را در دسترسی به مسکن فراهم ساخته است.

در کنار سیاست‌های ناموفق اعطای وام مسکن، دولت از سال 1396 به بعد چندین طرح ازجمله طرح بازآفرینی شهری، طرح پیشگام، طرح ملی مسکن و... را مطرح کرده که در بخش بازآفرینی شهری و طرح پیشگام هیچ اقدامی انجام نشد و در طرح ملی مسکن نیز براساس آنچه که دولت تاکنون اعلام کرده، قرار است طی سال‌های آتی ۴۰۰ هزار واحد مسکونی احداث شود که از این ۴۰۰ هزار واحد، ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در حوزه شهرهای جدید احداث خواهد شد، ۱۰۰ هزار واحد مسکونی دیگر در حوزه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده و ۱۰۰ هزار واحد هم در حوزه بنیاد مسکن قرار دارد که سازمان ملی زمین و مسکن تامین زمین در این دو بخش را انجام داده و در بسیاری از استان‌های هدف، عملیات اجرایی ساخت‌وساز آغاز شده است.

اما برنامه احداث 400هزار واحد مسکونی طی چند سال درحالی است که همانند آنچه طرح جامع مسکن پیش‌بینی کرده و برخی کارشناسان مسکن نیز بر آن تاکید می‌کنند، با مدنظر قراردادن نیاز فعلی به مسکن و همچنین مدنظر قراردادن تعداد 550هزار ازدواج در سال، در ایران برای تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن سالانه به بیش از 900هزار واحد مسکونی جدید نیاز است. در همین زمینه طبق اظهارات اخیر محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز با نیاز فعلی به مسکن و موجودی مسکن در بازار، سالانه کمبود۶۰۰ هزار واحدی در مسکن کشور وجود دارد. در کنار همه این طرح‌هایی که گفته شد، اخیرا نیز درپی فشار افکار عمومی و مجلس، دولت خبر از اجرای فوری برنامه‌هایی برای ساماندهی بخش مسکن داده است که باتوجه به اینکه حدود یک‌سال از عمر قانونی دولت فعلی باقی مانده، بعید به‌نظر می‌رسد دستاوردهای این برنامه طی یک‌سال آتی قابل مشاهده و ارزیابی باشد. در ادامه باتوجه به اهمیت موضوع، به بررسی و نقد کم‌وکیف برنامه‌های جدید دولت در حوزه تولید و ساخت‌وساز مسکن می‌پردازیم.

زمین‌های کشاورزی در کمین بورس‌بازان زمین و مسکن

گفته شد که در هفته‌های اخیر دولت پس از فشار افکار عمومی درخصوص مشکلات اجاره و خرید مسکن، خبر از برنامه‌های جدیدی داده است که می‌توان این برنامه‌ها را در دو بخش اقدامات حمایت از بخش تقاضا و تاکید بر تحرک‌بخشی به بخش عرضه تقسیم‌بندی کرد. بر این اساس این برنامه‌ها حمایت از بخش تقاضای مسکن شامل تعیین نرخ‌های ثابت برای افزایش سالانه اجاره‌بها و همچنین الزام به ثبت تمامی معاملات ملکی و قراردادهای اجاره در سامانه املاک و مستغلات برای دریافت کد رهگیری و پیش‌بینی تسهیلات بانکی برای حمایت از مستاجران بوده است. برای مثال براساس طرح جدید دولت مقرر شده در شهر تهران حداکثر افزایش اجاره‌بهای سالانه طی امسال ۲۵ درصد، در کلانشهرها ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد باشد.
افزایش محدوده شهرها برای قرارگرفتن زمین‌های بیشتری برای ساخت مسکن، واگذاری زمین‌های دستگاه‌های دولتی به شرکت بازآفرینی شهری برای تامین اراضی ساخت‌وساز مسکن ملی در بافت‌های فرسوده و نابسامان شهری، تغییر کاربری زمین‌هایی که در اختیار وزارت صنعت با کاربری صنعتی اما در محدوده شهرهاست و همچنین دستور اخیر رئیس‌جمهور برای تغییر کاربری اراضی غیرمسکونی در محدوده شهرها ازجمله این طرح‌ها است که اخیرا دولت مقرر کرده در بخش عرضه مسکن طی یک‌سال باقیمانده از عمر خود برای ساماندهی بازار مسکن اجرا کند. همچنین طی دیگر اقدام دولت که اخیرا مطرح شده، قرار است به اشخاص حقیقی و حقوقی که واحدهای مسکونی نیمه‌تمام و تکمیل‌شده خود را به اقدام ملی مسکن اختصاص می‌دهند، زمین در مناطق مرغوب شهری تخصیص داده شود تا به امر ساخت‌وساز مبادرت کنند.

درمجموع طبق آنچه در اظهارات اخیر وزیر راه و شهرسازی دیده می‌شود، سیاست‌های اتخاذشده دولت برای خانه‌دار کردن اقشار دهک‌های یک تا سه، تعامل با سازمان‌های حمایتی همچون کمیته امداد، بهزیستی، خیرین و... است و درخصوص دهک‌های ۴ تا ۷ درآمدی نیز ازطریق احداث ۴۰۰ هزار واحد مسکونی و ارائه تسهیلات و آورده متقاضیان این اقشار صاحب‌خانه خواهند شد. این موضوع نشان می‌دهد به‌رغم هیاهوی رسانه‌ای که دولت اخیرا برای تامین مسکن به‌راه انداخته، درنهایت قرار است سالانه 250 تا 300 هزار واحد مسکونی با طرح‌های جدید دولت به بازار مسکن تزریق شود. اما درکنار اینکه این مقدار عرضه مسکن با لحاظ عرضه فعلی توان ایجاد تعادل در بازار مسکن را نخواهد داشت، اما درپی این طرح‌ها، دولت در اقدام عجولانه دستوری مبنی‌بر تغییر کاربری زمین‌های حریم و محدوده شهرها داده است که طبق دستور رئیس‌جمهور، دستگاه‌های دولتی ازجمله وزارت جهادکشاورزی باید زمین‌های در محدوده و حریم شهرها را برای اجرای طرح‌های مسکونی و تولید مسکن در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند؛ دستوری که در عین اینکه مشکل عرضه مسکن را حل نخواهد کرد، می‌تواند زمینه‌ساز دست‌اندازی دلالان زمین و مسکن و حتی دستگاه‌های اجرایی به بهترین زمین‌های کشاورزی حاشیه شهر را فراهم کند.

فضای خالی 29 درصد از اراضی تهران و یک پیشنهاد

طبق آنچه از برنامه‌های حوزه مسکن در دولت‌های مختلف بررسی شد، چندین مشکل اساسی در بخش تامین مسکن دیده می‌شود: 1-اولین دولت‌ها سیاست «زمین صفر و کنترل سوداگری در بخش زمین و مسکن» را اجرا کردند اما به‌دلیل نبود نگاه بلندمدت و کلان به موضوع مسکن و همچنین به جهت کم‌توجهی به آمایش سرزمینی و طرح کالبدی ملی که نیاز به مسکن را با الگوی فعالیت (روندهای کلان اقتصاد، اشتغال و تولید)، انسان (رفتار جمعیت) و فضا (مکان جغرافیایی یا شهرها و روستاها) می‌سنجد و براساس آن مشخص می‌سازد مسکن کجا و چه تعداد ساخته شود، نتایج به‌دست آمده با انتظارات قبلی مطابقت نداشت و با افزایش مهاجرت‌های روستا-شهری سکونتگاه‌های غیررسمی و جمعیت حاشیه‌نشین به‌شدت افزایش یافت. 2-در دولت‌های سازندگی و اصلاحات با سیاست‌های به‌ظاهر لیبرالی که در پیش گرفته شد، در غیاب ابزارهای مالیاتی و کنترلی زمین و مسکن از تقاضای عمدتا مصرفی به تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی تغییر نقش داد. 3-در دولت احمدی‌نژاد مسکن مهر به جهت کم‌توجهی به مساله مکان‌یابی جغرافیایی، هزینه سنگین تامین و اجرای زیرساخت‌های شهری و تامین امنیت و نداشتن هویت شهری در مکان‌های جدید، مسکن مهر در برخی شهرها با شکست مواجه شد. 4-در دولت روحانی که در این گزارش به دولت تناقض‌ها و تضادها خطاب‌شده، با کنار گذاشتن مسکن مهر و عدم اصلاح مشکلات این طرح، انواع و اقسام طرح‌ها و برنامه‌ها در بخش عرضه و تقاضای مسکن ازسوی دولت مطرح‌شده که به‌جز طرح ملی مسکن که قرار است از طریق آن، ایرانی‌ها صاحب 400هزار واحد مسکونی طی سال‌های آتی شوند، کارنامه دولت به‌هیچ‌وجه قابل ارزیابی نیست و اصلا چیزی به‌نام کارنامه برای این دولت قابل تصور نیست.

درنهایت، با مواردی که مطرح شد و همچنین با نقدی که به برنامه‌های اخیر دولت روحانی (برنامه‌های در دست اجرا) وارد است، در این گزارش با در نظر گرفتن الگوهای جهانی که براساس پارادایم توسعه پایدار و توسعه پایدار شهری مطرح‌شده و درحال حاضر اجرا می‌شوند، پیشنهاد می‌شود دولت به‌جای طرح موارد غیرقابل اجرا و تصمیمات آنی و لحظه‌ای که همچون دستور واگذاری زمین‌های کشاورزی محدوده و حریم شهر ازسوی رئیس‌جمهور که می‌تواند منجر به شکل‌گیری نوع جدیدی از زمین‌خواری و نابودی زمین‌های کشاورزی شود، با بهره‌گیری از تجربیات جهانی و استفاده از الگوهای محلی که در سال‌های اخیر در مراکز دانشگاهی و پژوهشی کشور مطرح شده‌اند، اقدام به تامین مسکن از طریق «رویکردهای توسعه درونی» کند.

طبق این رویکرد که از طریق بازآرایی و آمایش فضایی شهرهای کشور اقدام به تامین مسکن می‌کند، ابتدا باید تاکید کرد تجربه سیاست برنامه‌ریزی شهری به‌طور کلی سه خط‌مشی برای مدیریت رشد شهرها و درنتیجه آمایش کالبدی فضایی توسعه‌های شهری معرفی کرده است؛ 1-رشد در بیرون که شامل توسعه شهر از طریق پیش‌بینی مکانی در بیرون از مرزهای محدوده رشد موجود شهر به‌صورت توسعه منفصل، مجزا و ناپیوسته است، 2-رشد پیرامون که شامل توسعه شهر در درون اراضی ناحیه پیرامون شهر به‌صورت پیوسته یا متصل و مجاورت با محدوده رشد موجود شهر بوده و 3-رشد از درون که شامل استفاده از ظرفیت‌ها و عرصه‌های توسعه به‌صورت توده و فضا یا اراضی خالی و ساخته‌شده موجود در درون شهر با حلقه داخلی شهر است.

در این گزارش براساس رویکرد سوم یعنی توسعه از درون، توصیه می‌شود ابتدا ظرفیت اراضی و عرصه‌های با قابلیت توسعه درونی در همه شهرهای کشور شناخته شود و سپس درصورت نیاز به زمین‌های بیشتر به فضای پیرامونی شهرها که زمین‌های محدوده و حریم شهرها را دربرمی‌گیرند، مواجه شود. برای درک اهمیت توسعه درونی که در این گزارش به آن توجه شده، کافی است بدانیم مطابق ارزیابی شهرداری تهران از زمین‌های با قابلیت توسعه درونی، معادل بیش از 29 درصد مساحت تهران درحال حاضر فاقد عرصه‌های مسکونی بوده و دولت به‌جای شکل دادن بورس‌بازی و سفته‌بازی و تخریب زمین‌های کشاورزی حریم و محدوده شهر، می‌تواند از این ذخایر برای احداث مسکن بهره بگیرد. طبق آنچه در جدول آمده است، درحال حاضر به‌اندازه 7.6 درصد از مساحت شهر تهران زمین ذخایر توسعه و نوسازی وجود دارد، 7.7 درصد زمین خالی و بایر، 5.5 درصد اراضی نظامی و پادگان، 5.3 درصد اراضی بافت فرسوده، 1.6 درصد اراضی فرودگاهی 1.5 درصد اراضی کارگاهی و صنعتی نامتجانس با کاربری‌های شهری، و مابقی نیز شامل زندان‌ها و ترمینال‌های تجاری و مسافری وجود دارند که با مساحت 18هزار و 158 هکتار دارای قابلیت توسعه درونی برای ساخت مسکن هستند.

همچنین با توجه به اینکه اخیرا نیز برخی از نمایندگان مجلس طرحی به‌نام «طرح ملی مسکن انقلاب» مطرح کرده‌اند، به‌نظر می‌رسد توجه به رویکرد توسعه درونی که رویکرد غالب در شهرسازی و تامین مسکن در دنیا است، مطلوب و موثر باشد. درخصوص توجه به توسعه درونی باید گفت، مزیای توجه به توسعه درونی این است که این طرح هم می‌تواند همانند مسکن مهر از طریق «زمین صفر» که زمین‌های دستگاه‌های اجرایی است، قیمت مسکن را کاهش دهد و هم اینکه برخلاف مسکن مهر که به‌دلیل نبود زیرساخت‌ها و مشکل تامین امنیت و مشکل هویت شهری محکوم به شکست شد، با استفاده از فضای فعلی شهری و زیرساخت‌هایی که درحال حاضر و از قبل وجود دارند، هزینه توسعه و تامین مسکن را به حداقل برساند.

* نویسنده :  مهدی عبداللهی  ،دبیر‌گروه اقتصاد

 
 
ارسال نظر
نظرات کاربران
تعداد نظرات کاربران : ۰
capcha

خبرهای روزنامه فرهیختگانآخرین اخبار